Cours de droit présentant le bail commercial, son champ d'application, ses caractéristiques, les conditions qu'un locataire doit remplir pour en bénéficier, les propriétaires pouvant en consentir ainsi que les immeubles pouvant en faire l'objet. Puis il traite des exceptions à ces règles, à savoir du bail de courte durée, de la convention d'occupation précaire. Enfin, il examine les originalités du bail commercial à savoir sa durée, le loyer, son mode d'exploitation et son mode de résolution. Dans une seconde partie il traite du contrat de location gérance et de toutes ses caractéristiques : la situation du bailleur et du loueur de fond, les conditions de report d'imposition et d'exonération et les dangers de ce type de contrat. Dans une troisième partie il examine le contrat de vente. Après l'avoir présenté, il analyse le problème de la détermination du prix ainsi que les différentes solutions pour y faire face, puis il décrit les différentes clauses qui peuvent être jointes à un contrat de vente.
[...] L'agriculteur voulait une contrepartie : le promoteur lui versait alors une somme déterminée, appelée indemnité d'immobilisation. Elle ne faisait pas partie du prix. On indemnise donc l'agriculteur pour le gel de son patrimoine pendant 5 ans. Mais attention : celui qui la verse ne s'est pas engagé à acheter. Cette indemnité d'immobilisation ne suppose pas d'engagement juridique. Il conserve la totalité de sa liberté. Elle n'est donc pas remboursable. Mais elle ne s'impute pas sur le prix : ce n'est pas une partie du prix mais une indemnisation. [...]
[...] Perdre son local, c'est souvent simplement perdre son fond de commerce ou sa clientèle. Le législateur a donc voulu protéger le locataire contre toute éviction du locataire de son local. Le champ d'application de ce bail commercial : b les locataires pouvant en bénéficier Il faut être soit commerçant, soit artisan et disposer d'un fond de commerce ou d'un fond artisanal. Les écoles privées peuvent par exceptions (alors qu'il s'agit d'une activité civile) en bénéficier. Il y a donc des commerçants qui n'ont pas de fond de commerce, ensemble de biens (universalité de biens, composés d'éléments corporels (matériel, agencements commerciaux, matériel de transport / de bureau ) et incorporels (clientèle : en l'absence de clientèle propre, il n'y a pas de fond de commerce, c'est un élément essentiel, indispensable, mais aussi, les brevets, marques de fabriques, droits d'exploitation). [...]
[...] Les juges prononçaient la nullité du contrat. La jurisprudence a réagi sous l'impérialisme du fait économique acquis. On ne pouvait pas éternellement prononcer la nullité du contrat pour indétermination du prix. iii La réaction de la jurisprudence Cette réaction s'est fait au travers de divers arrêts qui datent de Ces arrêts ont distingué une nouvelle fois les contrats relatifs aux produits de haute qualité ou haute technicité des autres contrats. La réaction de la cour de cassation a consisté pour éviter de prononcer systématiquement la nullité à distinguer les contrats portant sur des produits de haute qualité ou technicité des autres contrats portant sur des produits lambda. [...]
[...] Cela dépend de la nature de ce versement. Si je verse un arrhe je ne suis pas juridiquement engagé : il suppose une faculté de rétractation mais celle-ci suppose d'abandonner les arrhes versés. Cela ouvre aussi la possibilité au vendeur de se rétracter et il devra reverser à l'acheteur le double de la somme perçue. Ex : je retiens un logement en location et pour se faire, je verse des arrhes Elles font partie du prix, comme l'acompte. En ce qui concerne les acomptes, cela représente un engagement définitif : ils ne seront pas remboursés (sauf conditions spéciales) et il y a un engagement juridique (pas de faculté de rétractation : on devra verser la somme restant). [...]
[...] Quand elle prend fin, le locataire n'a pas droit à une indemnité. Pour dérogée au décret de 1953, il doit y avoir précarité de la situation du locataire (locataire ayant seulement une carte de commerçant étranger) ou du propriétaire (remise en question des droits de propriété, par exemple lors d'un partage de communauté, de succession avec remise en question possible pendant 3 ans en justifiant d'une lésion du tiers), du local ou immeuble (immeuble ayant fait l'objet d'une déclaration publique d'expropriation pour utilité publique mais on ne sait pas quand) expressément décrite dans la convention (indiquant en quoi il y a précarité, justifiant le contrat) pour qu'il n'y ait pas requalification en bail commercial. [...]
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