Sujet :
M. Alain L.., nu-propriétaire et M. Nicolas L... Usufruitier d'un local commercial sis 4, Avenue Victor Hugo à Paris,.. ont fait apport de cet immeuble le 28 décembre 2000, par acte notarié passé chez Maître SOUILLAC, notaire à PARIS. Ce local avait été consenti par bail en date du 31 juillet 1997 à la S.A.R.L. « Allo délice » qui par acte sous seing privé en date du 5 août 1999 a cédé son bail à la S.A.R.L. « Accueil d'Annecy » qui a sollicité et obtenu une extension des activités de « restauration » prévues au bail par une modification des articles 4 § 13, et 11 du bail sus visé.
Par exploit d'huissier en date du 22 mars 2006, le bailleur a fait une offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2006 en proposant un nouveau bail pour une durée de douze ans, moyennant un loyer annuel de 19 891,99 Euros, une révision annuelle du loyer selon l'indice de la construction et une nouvelle rédaction des clauses et conditions du bail.
Par protocole d'accord en date du ....
Les parties ont convenu entre autres de renouveler le bail aux conditions suivantes
Dans un contrat de bail, le preneur dispose théoriquement à l'égard du bailleur d'un droit personnel et non réel, entendu comme un simple droit de créance. Néanmoins le statut des baux commerciaux forme un statut d'ordre public dominé par un souci de protection.
On parle alors de « propriété commerciale » : Dans le bail commercial il y a un quasi renouvellement automatique du bail, sauf pour le bailleur à payer une indemnité d'éviction égale au préjudice subit par le preneur. Ainsi en raison des prérogatives extra-ordinairement fortes accordées au preneur, le Doyen Carbonnier a pu déclarer que le droit au bail était en réalité un droit de propriété conférant au preneur, l'abusus.
Le bail commercial est un contrat par lequel un propriétaire appelé le bailleur, loue à une personne appelée locataire ou preneur, un immeuble ou un local dans lequel ce dernier va exercer son activité professionnelle. Dès lors le bail commercial a pour effet de conférer au propriétaire d'un fond de commerce le droit de jouir d'un immeuble dans lequel il exploite son fonds.
Ce statut des baux commerciaux résulte des articles L 145-1 et suivants du Code de commerce, statut assurant un régime protecteur au locataire sous certaines conditions (...)
[...] **Charges et conditions : Sur l'entretien : Le preneur doit entretenir les locaux loués à ses frais. En cas de défaut d'entretien le bailleur pourra se substituer au preneur pour faire exécuter les travaux nécessaires. Enfin, si des grosses réparations prévues à l'article 606 du Code Civil se révèlent nécessaires par le défaut d'entretien du preneur, ce dernier en supportera la charge comme le prévoit l'article 605 du Code Civil . Sur le garnissement : Cet article fait référence à l'obligation pour l'utilisateur, d'exploiter les locaux loués et donc de les emménager . [...]
[...] Il s'agit, alors, d'un congé avec offre de renouvellement. Ce congé ayant été fait par exploit d'huissier en date du 22 mars il est pleinement applicable. Par conséquent , le congé donné par le bailleur est valable. Sur le délai minimal de préavis. Le congé doit être donné au moins dix mois à l'avance, en vertu de l'article L145-9 alinéa 1 du Code du commerce. Avant l'entrée en vigueur de la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008, l'article L145-9 du code de commerce disposait que le bail ne cesse que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux La loi de modernisation de l'économie a fait disparaître les usages locaux. [...]
[...] L'existence du fonds de commerce est ainsi révélée. En outre , l'existence du fonds de commerce est corolaire à l'existence d'une clientèle propre et autonome. **Une clientèle propre et autonome. La clientèle du fonds doit être personnelle à l'exploitant. Depuis l'arrêt Trévisan du 27 mars le critère révélant l'autonomie de la clientèle est l'indépendance de la gestion. En l'espèce, il semblerait que la SARL soit libre dans sa gestion , en d'autre terme elle n'est soumise à aucune contrainte dans la gestion de son activité : dès lors elle possède effectivement une clientèle personnelle et autonome. [...]
[...] En l'espèce le congé a été fait par acte d 'huissier en mars avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2006. Le délai de six mois est donc effectivement respecté. (ii)Le contenu du congé: Il convient de se demander quel doit être le contenu du congé avec offre de renouvellement . S'il doit tout d'abord être motivé il doit en outre mentionner le loyer demandé sans que le bailleur puisse subordonner son offre à l'acceptation par le locataire de la modification des clauses et conditions du bail expiré . [...]
[...] Dans un second temps, cet article traite des travaux exécutés par le bailleur. Si le bailleur doit effectuer des travaux sur l'immeuble, le preneur doit les subir. L'article 1724 du Code Civil prévoit que le preneur peut prétendre à une réduction de loyer si les travaux effectués par le bailleur dépassent 40 jours. Cependant et par dérogation à cet article le présent contrat de renouvellement stipule que le preneur ne bénéficiera d'aucune indemnité , ni diminution du loyer , ni interruption du paiement du loyer même si les travaux excèdent la durée de 40 jours. [...]
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