Les baux dérogatoires et conventions d’occupation

Extraits

[...] Si l'occupant décidait de rester dans les lieux et de ne pas les libérer, il pourrait être redevable de dommages et intérêt ou d'un droit d'occupation jusqu'à la restitution, indemnité fixée après expertise réparant intégralement le préjudice subit par le propriétaire.[45] La succession des contrats Plusieurs questions vont venir ici se poser : Un bail dérogatoire peut-il faire suite à un bail commercial ? à une convention d'occupation précaire ? Un bail dérogatoire peut être suivi par un Bail Commercial ? [...]

[...] Pour analyser la volonté des parties, la question se pose alors de savoir : pourquoi ont-elles souhaité se soumettre aux baux dérogatoires ou se placer sous une Convention d'occupation précaire ? Cette étape est essentielle est la réponse à la question sera différente pour les deux conventions, les conséquences qui y seront attachées également. En effet il est admis que les parties puissent conclure un bail dérogatoire pour échapper au statut des baux commerciaux. En revanche est sanctionné le fait que des parties se soient placées sous une convention d'occupation précaire dans le seul dessein d'échapper au statut des baux commerciaux. [...]

[...] En effet une convention d'occupation précaire suppose que le preneur ne puisse fonder aucun espoir d'avenir pour la création et l'exploitation d'un commerce ou d'une industrie.[25] La sanction peut cependant se muer en une requalification de la convention. Le contrôle judiciaire va permettre également de requalifier une convention d'occupation précaire en bail commercial. Comment admettre dès lors la validité des conventions d'occupation précaires ? Nous venons d'apprendre que les conventions d'occupation précaires étaient valables si les parties n'avaient pas eu la volonté frauduleuse d'échapper aux règles applicables aux baux commerciaux par conséquent elles seront valables si elles obéissent aux règles propres que les cocontractants se sont données. [...]

[...] Les deux éléments sont donc la révocabilité et les circonstances particulières. Dans les deux cas, la convention d'occupation précaire ne sera donc valable que si elle est animée d'une cause objective de précarité. LA précarité ne peut donc être uniquement subjective, elle doit être justifiée, en plus de la volonté des parties, par des motifs sérieux et légitimes. Ainsi il a pu être jugé[16] : Qu'en statuant ainsi, sans caractériser comme il le lui avait été demandé, l'existence de circonstances particulières autre que la seule volonté des parties constituant un motif légitime de précarité, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision Pour ne citer que Carbonnier : une convention d'occupation précaire n'est licite que là où il n'existe que ce que l'on pourrait nommer une cause objective de précarité C'est ainsi qu'aujourd'hui la jurisprudence caractérise la précarité par la FRAGILITÉ du droit de l'occupant et non par la durée. [...]

[...] La précarité peut découler de projets relatifs à l'immeuble. Il s'agit notamment de la convention portant sur un immeuble destiné à être détruit[18], ou la convention portant sur l'installation de bâtiments provisoires.[19] La précarité peut aussi résulter de la convenance des parties ou du propriétaire lui-même. Tel est le cas de la convention passée par un administrateur judiciaire dans l'attente de l'issu d'un procès[20]. Il peut s'agir également de la convention portant sur un hangar mis à la disposition d'un tiers à titre provisoire et en attendant que ce dernier loue un autre local La fraude. [...]