Le loyer initial est libre : les parties peuvent négocier librement son montant. Quand il s'agit de fixer le loyer révisé ou le loyer renouvelé, la fixation du montant est alors réglementée. Cependant, le bail peut prévoir lui-même une clause de révision.
La révision a lieu tous les trois ans, après la conclusion du bail ou son renouvellement. À défaut d'accord sur le loyer révisé, le président du TGI est compétent. L'ajustement à la valeur locative se combine avec le plafonnement de l'augmentation des loyers.
Il existe un cas où le plafonnement peut être dépassé : quand les facteurs locaux de commercialités sont importants (grand changement de l'environnement qui va influencer le commerce).
[...] Il faut que le centre commercial fonctionne. Si la valeur locative explose de plus de alors, l'augmentation sera bien plus significative pour le propriétaire. Le droit au renouvellement: cours 2009 Au bout de 9 ans, le locataire demande le renouvellement. L'augmentation du loyer était encore fonction de la valeur locative. Aujourd'hui, article L.145-34, le loyer du bail renouvelé est fonction de la valeur locative mais doit également correspondre avec l'indice des loyers commerciaux. Il existe des exceptions, notamment lorsqu'il s'agit de locaux monovalents, et aussi lorsque par le biais de la tacite reconduction, le bail a une durée supérieure à 9 ans: durée de 12 ans. [...]
[...] Il ne relève pas du TC car il y a trop d'enjeux et on ne peut demander aux commerçants de statuer sur cette fixation des loyers. Pour apaiser les parties, il y a dans chaque département des commissions de conciliation composées de représentants des propriétaires et des locataires, qui doivent être saisies avec le TGI, qui doit tenter de concilier les parties et qui sont tenues de rendre un avis. Les droits spécifiques des locataires: 2009 Si le statut accorde des droits dérogatoires en matière de durée, encadre l'augmentation des loyers, réglemente la révision, aussi le statut accorde des droits particuliers, spécifiques au locataire commerçant en ce qui concerne la jouissance des lieux loués, l'activité développée dans le local commercial. [...]
[...] L.145-33 du code de commerce). L'Alinéa 2 de cet article permet en cas de difficulté, au juge, de fixer l'augmentation: Les caractéristiques du local sont à prendre en compte, tout comme la destination des locaux, les obligations respectives des parties: qui paie les charges. Le facteur local de commercialité (la spécificité du quartier): et le prix couramment pratiqué dans le voisinage. Il s'agit donc d'un mélange d'éléments relatifs au local et à son environnement. Cette valeur locative ne dépend pas de la rentabilité du commerce exercé (art. [...]
[...] L.145-38 La déspécialisation permet d'écarter l'article L.145-47 et 145-48 donc permet de déplafonner le plafond. Si le fait de faire tomber la cloison augmente la surface de vente alors cela pourra être pris en compte. Le fait de transformer une partie du local en habitation augmentera le loyer. Il y a 2 éléments permettant de faire tomber le plafond. * La déspécialisation. * L'installation de meubles. En revanche, dans l'hypothèse où ce serait renouvellement l'article L.145- 34 trouve à s'appliquer, dès lors, il y aurait déplafonnement de la valeur locative. [...]
[...] C'est la raison pour laquelle les vaux commerciaux peuvent contractuellement prévoir des clauses de révision. La révision contractuelle du loyer Il existe deux sortes de clauses de révision du loyer : Les clauses d'échelle mobile, ou clause d'indexation : il suffit, pour qu'elles soient valables, que l'indice mentionné soit licite, c'est-à-dire, en rapport avec l'objet du contrat ou relative à l'activité des parties. Elle est délicate à utiliser, car elle utilise parfois la valeur locative. Les clauses de loyer recette, ou clauses de loyer variable : on les trouve essentiellement dans les centres commerciaux. [...]
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