Aberrances, indemnité d'éviction, compensation financière, protection du locataire, Code du commerce, source de dérive importante, bailleur
« L'aberrance c'est le « caractère d'une grandeur qui s'écarte notablement de la valeur moyenne ».
Alors, ne devrions-nous pas plutôt parler d'aberration, encore que l'adjectif « aberrant » soit, lui, défini par le Larousse comme ce « qui s'écarte du bon sens », ce qui est bien la signification de notre titre ? »
Citation de Philippe de Bélot, Avocat honoraire à la Cour d'appel de Paris, concernant le mécanisme de l'indemnité d'éviction.
Cette citation tirée d'une publication de 1996 démontre à quel point, le mécanisme de l'indemnité d'éviction est critiqué, même à l'heure d'aujourd'hui, qualifié « d'aberrant » par la doctrine, l'indemnité d'éviction est également qualifié d'outils anti-économique par ses détracteurs.
Il est nécessaire de replacer ce mécanisme essentiel dans le monde des affaires, dans son contexte. L'indemnité d'éviction trouve sa source dans la propriété commerciale et la législation relative aux baux commerciaux. Le commerçant qui n'est pas propriétaire des locaux qu'il occupe pour l'exercice de son exploitation, dois, de par son statut précaire, bénéficier d'un statut particulier, lui conférant un certain degré de protection.
[...] On assiste désormais à des détournements de la fonction première du juge. En effet, le droit de repentir du bailleur, qui lui est ouvert tant que la fixation de l'indemnité d'éviction n'a pas fait l'objet d'une décision passée en force de chose jugée depuis plus de 15 jours, serait bien souvent utilisé lorsqu'il s'avère que le fonds de commerce a acquis une valeur telle que le bailleur ne peut faire face ou n'a pas intérêt à la reprise du local. [...]
[...] L'indemnité d'éviction : Un mécanisme contraignant, source d'aberrations à l'égard du bailleur. Ce mécanisme d'attribution d'une indemnité d'éviction sur le fondement du préjudice subi par le preneur est critiquable dans la mesure ou elle donne lieu à une surprotection du preneur et a de nombreux abus, au détriment des droits du bailleur. En effet la jurisprudence a pu opérer une interprétation excessive du principe de réparation intégrale l'on est légitimement en droit de se demander, au regard de ces éléments, si ce régime juridique est réellement bénéfique à la vie des affaires L'indemnité d'éviction : une réparation du préjudice subit, non incompatible avec le principe de réparation intégrale. [...]
[...] Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Il est néanmoins nécessaire de préciser que la réparation doit porter sur l'intégralité du préjudice, mais ne doit pas enrichir le locataire. Le locataire est en droit de rester dans les lieux jusqu'au règlement de l'indemnité, mais peut décider de quitter les locaux avant le règlement de celle-ci, dans ce dernier cas, le propriétaire ne pourra plus exercer son droit de repentir. Il résulte de la jurisprudence ( C. [...]
[...] Ce point précis ressort de la jurisprudence de la 3e chambre civile de la Cour de cassation rendue le 21 janvier 2014. Il était question en espèce, d'une société qui estimait subir un préjudice tenant au rachat forcé d'un nouveau fonds de commerce, suite au manquement de l'obligation de délivrance par la bailleresse. Cette société à d'abord était débouté de ces demandes devant la Cour d'appel de rennes, le 20 avril 201, confirmés ensuite par la 3e Chambre civile, qui estimait que la Cour d'appel de Rennes avait légalement justifié sa décision, au vu du fait, que celle fut saisie non pas d'une demande d'indemnité d'éviction, mais d'une demande de réparation des conséquences du manquement du bailleur à son obligation de délivrance. [...]
[...] La charge de la preuve est dans cette mesure renversée. l'existence d'une présomption de préjudice au profit du locataire La possibilité est offerte au bailleur de prouver que le préjudice subi par le preneur est moindre que ces prétentions. Il existe une présomption simple de préjudice subit par le preneur, le bailleur peut la renverser en prouvant par exemple que le préjudice est moindre en raison d'une clientèle très 3 attachée au commerçant, ou si le preneur à la possibilité de trouver un autre commerce à proximité. [...]
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