La vente est le mode d'acquisition le plus naturel de la propriété. S'agissant d'immeubles anciens, il ne fait pas de doute qu'elle le soit effectivement. En ce qui concerne la commercialisation d'immeuble neuf, la vente a longtemps été considérée comme inadaptée, et ce pour des raisons qui tiennent au financement de l'opération. En effet, même soutenu par des investisseurs ou par des établissements financiers, le promoteur éprouve souvent des difficultés à préfinancer la construction d'où l'idée de faire participer au financement ceux qui sont le plus directement intéressés à l'achèvement de la construction, à savoir les futurs acquéreurs. La première méthode juridique permettant cela était la création de société d'attribution puis on a eu l'idée de vendre les immeubles avant même qu'ils ne soient construits, ce qui est parfaitement possible, car le Code civil autorise la vente de chose future. Cette vente de chose future a fait l'objet de réglementation particulière, c'est un contrat de vente spécial qui ne relève pas du droit commun de la vente, mais même si cette technique de la vente d'immeuble à construire est aujourd'hui de plus en plus utilisée il subsiste la possibilité d'une vente après achèvement, clé en main. Une loi de 2006 a créé un système un peu hybride, la vente d'immeuble à rénover.
[...] Les règles communes Il est d'usage, en matière de vente immobilière de passer deux contrats successifs : un avant-contrat et la vente elle-même qui prend en pratique la forme notariée. Les contrat de vente du secteur protégé ne dérogent pas à cette habitude que le législateur a néanmoins doté de réglementations spécifiques. Le contrat préliminaire Le contrat préliminaire présente plusieurs intérêts : tout d'abord le vendeur avant de commencer l'opération de construction veut évidemment s'assurer de ce qu'il y a un marché, c'est-à-dire de ce qu'il trouvera des acquéreurs pour les logements qu'il construit. [...]
[...] ii) La garantie des défauts d'isolation phoniques Cette garantie est prévue à l'article L 111-11 du code de la construction et de l'habitation, qui prévoit que le vendeur ou le promoteur est garant à l'égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité aux exigences minimales d'isolations phoniques pendant un délai d'un an. Le premier occupant a une année pour constater un éventuel défaut d'isolation phonique pour s'en plaindre. La disposition est un peu obscure : qu'est-ce qu'un premier occupant ? [...]
[...] Sous-section : Les dispositions d'application générale Ces dispositions générales sont généralement au nombre de 5 : - L'article 1601-1 qui définit la vente d'immeuble à construire, - Les 1601-2 et 1601-3 : deux variantes d'immeubles à construire : la vente à terme et la vente en état futur d'achèvement. - L'article 1624 : prévoit la possibilité d'assortir ces contrats, d'un mandat ainsi que la cession de ces contrats - Les articles 1642- et 1648 : font référence à la garantie des vices cachés - L'article 2108 : concerne l'usage des vendeurs ( Il y a deux types de contrat de vente d'immeubles à construire, qui relèvent d'une réglementation en partie commune. Les règles communes des contrats de vente en l'état futur d'achèvement et à la vente à terme. [...]
[...] Quant à la livraison, la loi précise que la constatation de l'achèvement vaut livraison. En raison, de la nécessité de bloquer les fonds et en raison des difficultés qui résultent de la rétroactivité du transfert de propriété que les ventes à terme ne sont plus guère utilisées aujourd'hui, sauf dans le secteur des HLM, où s'appliquent des dispositions particulières qui dérogent. Sous Section 2 : les dispositions d'application particulière au secteur protégé L'article L 161-10 du code de la construction et de l'habitation, prévoit que tout contrat du secteur protégé doit à peine de nullité revêtir la forme de l'un des contrats prévue aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil . [...]
[...] L'obligation du réservant : La loi oblige le réservant à réserver tout ou partie d'un immeuble, mais ne précise pas ce qu'il faut entendre par réserver. Si le contrat de réservation (rare en pratique) n'oblige pas le réservant à construire, dans ce cas le contrat de réservation est une façon de tester le marché, alors réserver signifie : ne pas vendre à autrui avant d'avoir proposé la vente au réservataire, au cas où la décision de construire serait prise. Si la décision de construire est prise irrévocablement, mais que ni le prix, ni les prestations ne sont définitivement arrêtés : réserver signifie qu'un local doit être proposé obligatoirement au réservataire avant qu'il ne soit proposé à quelqu'un d'autre. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
