Statut des baux commerciaux, protection du locataire, articles L.145-1 et suivants et R.145-1 et suivants du Code de commerce, article 1424 du Code civil, article L.145-5 du Code de commerce, bail dérogatoire, article L.145-8 du Code de commerce, droit au renouvellement, loi du 18 juin 2014
Les baux commerciaux peuvent être définis comme des contrats de bail (support juridique) de nature commerciale. En effet, le lieu loué est destiné à une activité commerciale ou artisanale exercée par le preneur. En clair, le preneur doit pouvoir y exploiter un fonds de commerce ou un fonds artisanal. On retrouve ce statut des baux commerciaux aux articles L. 145-1 et suivants et R. 145-1 et suivants du Code de commerce. Comme on l'a vu précédemment, trois éléments vont être déterminants pour démontrer qu'on est en présence d'un bail commercial. Tout d'abord, il y a la nécessité d'un bail, la nature de la chose louée et enfin l'existence d'un fonds de commerce ou artisanal. Un contrat de bail n'est pas forcément rédigé. Pour démontrer son existence, le preneur doit prouver qu'il occupe les lieux loués et qu'il paye un loyer. Le prix du loyer doit être sérieux.
Pour louer des locaux commerciaux, le bailleur doit avoir une certaine capacité. Toutefois, le bailleur mineur ou non émancipé peut louer les locaux avec l'autorisation de son tuteur. Par contre, le preneur ne pourra pas obtenir le droit au renouvellement du bail commercial. Dans le cas où le mineur deviendrait majeur ou émancipé pendant la durée ou la fin du bail commercial n'est pas contraint de renouveler le bail commercial ou même de payer une indemnité d'éviction. En cas d'indivision, le bailleur usufruitier n'a pas la possibilité de conclure un bail commercial sans avoir l'accord du nu-propriétaire. À défaut, le bail commercial est nul. Par conséquent, à l'échéance du bail commercial, le preneur doit demander le renouvellement au nu-propriétaire et non à l'usufruitier. Même solution, lorsque le preneur souhaite modifier la destination des locaux (modification ou adjonction d'activité).
[...] La convention d'occupation précaire C'est l'article L.145-5-1 du Code de commerce qui définit la convention d'occupation précaire. La durée importe peu (et ce même si la durée est supérieure à la durée normale d'un bail commercial), la convention doit avoir été établie « dans des circonstances particulières, indépendantes à la volonté des parties ». Toutefois, un loyer doit avoir été prévu (même si cette convention est précaire, cela ne veut pas dire que la location doit être gratuite). Cette convention est dite précaire puisque le propriétaire peut rompre la convention à tout moment. [...]
[...] Il s'agit des activités exclues du champ des activités commerciales et artisanales. Attention toutefois, a contrario, le déplafonnement est possible en cas « d'une modification des facteurs locaux de commercialité ». En effet, le plafonnement peut se trouver exclu en cas d'amélioration de la commercialité en faveur du locataire (chiffre d'affaires poussé à la hausse grâce par exemple à la construction de lotissements à proximité du local) La demande de révision du loyer indexé Il peut être prévu dans le bail commercial, une clause d'indexation permettant une variation du loyer. [...]
[...] La date à prendre en compte pour fixer la date de la demande est la date d'expédition de la lettre. C'est également à cette date que le nouveau loyer est applicable (sauf en cas de contestation judiciaire, on le constatera par la suite). Ce loyer doit être d'un montant correspondant à la valeur locative réelle du bien. C'est-à-dire que le local commercial ne doit pas être surévalué par son propriétaire. Et là est le risque. C'est pourquoi il a été prévu un mécanisme de plafonnement des loyers commerciaux. [...]
[...] On retrouve ce statut des baux commerciaux aux articles L.145-1 et suivants et R. 145-1 et suivants du Code de commerce). I. Champ d'application du statut des baux commerciaux Comme on l'a vu précédemment, trois éléments vont être déterminants pour démontrer qu'on est en présence d'un bail commercial. Tout d'abord, il y a la nécessité d'un bail la nature de la chose louée et enfin l'existence d'un fonds de commerce ou artisanale A. L'exigence d'un contrat de bail Un contrat de bail n'est pas forcément rédigé. [...]
[...] La nécessité d'un fonds de commerce ou artisanale Le statut des baux commerciaux ne s'applique que lorsque les locaux « accueillent » l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanale. L'exploitant (le preneur) doit être immatriculé au Répertoire des Métiers ou au Registre du Commerce et des Sociétés. L'activité exercée par l'exploitant doit être prévue dans la clause « destination des lieux » au sein du bail commercial. Pour se prévaloir du statut des baux commerciaux, l'exploitant doit exploiter le fonds de manière effective. Par ailleurs, un même local commercial peut être loué à plusieurs exploitants immatriculés. [...]
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