Le statut des baux commerciaux

Extraits

[...] Le bailleur a un délai de trois mois pour prendre position. Son silence vaut acceptation. En cas de refus, le locataire peut solliciter l'autorisation du tribunal de grande instance. : Le renouvellement du bail A : Le droit au renouvellement 1 : Les conditions du droit au renouvellement a : L'exploitation effective du fonds de commerce Le droit au renouvellement ne peut jouer qu'à condition qu'un fonds de commerce soit réellement exploité dans les lieux pendant les trois dernières années du bail. L'exploitation n'a pas à être personnelle. [...]

[...] c : L'immatriculation au RCS 2 : Les modalités du renouvellement a : Le congé délivré par le bailleur Le bailleur doit délivrer le congé par acte extrajudiciaire. Dans le congé avec offre de renouvellement, le bailleur doit faire apparaître sa volonté de renouveler le contrat de bail. Il doit ensuite indiquer que le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle il est donné (sanction : nullité). [...]

[...] a : La fixation de l'indemnité selon la valeur du fonds Le texte prévoit que l'indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. b : La fixation de l'indemnité selon le montant du droit au bail Dans deux hypothèses, le commerçant n'est indemnisé qu'à hauteur de son droit au bail : commerçant très spécialisé fonds de commerce très mal exploité. [...]

[...] Son silence vaut acceptation. c : L'intervention du système judiciaire En cas de désaccord (sur le renouvellement ou sur le loyer proposé), une commission doit être saisie : la commission départementale de conciliation. Si la commission ne parvient pas à trouver un accord entre les parties, le président du TGI sera compétent pour connaître des contestations relatives au montant du loyer renouvelé (quel que soit le montant du loyer). Si le litige porte que la question du renouvellement du bail ou de l'indemnité d'éviction, le tribunal de grande instance sera compétent. [...]

[...] Pour éviter les abus, ces clauses sont encadrées. La révision peut, en effet, être demandée chaque fois que par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus de 1/4 par rapport au prix précédemment fixé (Article L 145-39 du code de commerce). Clauses-recettes = Variation du loyer en fonction du chiffre d'affaires du locataire. Ces clauses échappent totalement au statut. B : La déspécialisation En principe, le locataire n'est pas autorisé à modifier la destination des lieux sans l'accord du bailleur, mais en droit commercial, les choses sont un peu différentes : La déspécialisation simple Par dérogation, les articles L145-47 et suivants du code de commerce permettent au locataire d'adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. [...]