droit des affaires, droit commercial, propriété commerciale, bail commercial, baux commerciaux, contrat de bail, obligations du locataire, fin de bail
Jusqu'à la fin de la Première Guerre mondiale, les baux à usage industriel ou commercial étaient régis par les articles 1714 et suivants du Code civil, c'est-à-dire le droit commun du louage d'immeubles bâtis. Il n'y avait donc aucune règle particulière pour les baux à usage industriel ou commercial. Autrement dit le contrat de bail était conclu pour une durée librement déterminée et une fois qu'on arrivait à l'expiration du contrat de bail, rien n'obligeait le bailleur à renouveler ce contrat.
[...] Dans ce cas-là le locataire n'aura pas un droit d'indemnité d'éviction. [...]
[...] La modification à la baisse : Il y a eu énormément de débats jurisprudentiels lorsque l'on avait un indice de référence qui augmentait, mais une valeur locative qui diminuait par rapport aux loyers précédents. Peut-on fixer à la baisse le loyer ? La JP avait tendance à répondre par l'affirmative. Mais la loi Murcef du 11 décembre 2001 qui est venu casser cette JP (modification de l'article L 145-38 du CC). On interprète ce texte comme désormais interdisant la modification à la baisse des loyers lors des révisions triennales. [...]
[...] Et bien, les propriétaires bien conseillés insèrent dans le contrat de bail une clause, une clause que l'on appelle d'agrément. Une clause d'agrément = cela signifie que le bailleur se voit, par cette clause, reconnaître le droit d'agréer l'acquéreur potentiel du fonds de commerce et donc le prochain locataire. Il y a un risque évident : on a le droit, en tant que bailleur, d'interdire la cession du fonds de commerce. Évidemment, il y a possibilité de demander au tribunal de passer outre le refus d'agrément du bailleur si ce refus est injustifié. [...]
[...] Tout d'abord s'il y a un litige concernant le prix il y a la possibilité de s'adresser à une commission de conciliation (depuis la loi du 18 juin 2014, c'est facultatif alors qu'avant c'était obligatoire). Que ce passe-t-il si la conciliation ne marche pas ? La contestation est portée devant le président du TGI. C'est le TGI compétent de manière générale pour tous les litiges relatifs aux baux commerciaux par exception à la compétence des juridictions commerciales. Le président du TGI va trancher le litige et déterminer le montant du loyer. [...]
[...] Les prix couramment pratiqués dans le voisinage : quartier où les prix sont élevés ou pas. (Précisions à l'article R 142 et suivants du CC) Les exceptions : Encadrement légal : Il faut distinguer selon qu'est demandée une modification à la hausse ou une modification à la baisse. Modification à la hausse : lors de la révision des loyers triennale. Principe : modification à la hausse qui doit se faire à la valeur locative. Donc si loyer initial de 1000 ans après 1500 de valeur locative. [...]
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