La première question que l'on se pose en parlant de lot transitoire, c'est sa définition :
- Le lot : il s'agit d'un lot de copropriété;
- ce lot est transitoire parce qu'il a vocation à disparaître, il est créé pour être transformé.
Le lot transitoire est une création de la pratique notariale permettant aux promoteurs ayant des projets immobiliers ambitieux de s'adapter à la conjoncture économique du moment. Un promoteur souhaitant édifier un ensemble immobilier par tranche, aura par le biais du lot transitoire, la possibilité de se réserver des millièmes de droit à construire, constitués en un lot de copropriété.
Le lot transitoire étant voué à la disparition, il est doté d'une constitution particulière afin de permettre indirectement la mise en vigueur progressive du statut de la copropriété sur un immeuble dont certains bâtiments seulement ont été édifiés. Ces lots ne comportent pas de parties privatives existantes, mais futures et non déterminées. Ils ont vocation à être remplacés par des lots définitifs une fois la construction réalisée.
[...] Le promoteur garde également la possibilité de ne rien construire. PARTIE I : Le lot transitoire : un lot de copropriété comme les autres CHAPITRE 1 : La propriété individuelle du lot La jurisprudence a rapidement reconnu au lot transitoire la qualité de lot de copropriété à part entière : 3ème civ novembre 1991. Le promoteur est titulaire d'un droit de construire sur une assiette prédéterminée par le règlement de copropriété. Pour que le lot transitoire ait une véritable consistance, il est nécessaire que l'étendue du droit de construire soit strictement définie (art 5 loi 1965 la consistance, la superficie et la situation des lots Le droit conféré au titulaire du lot transitoire a deux effets : Appropriation verticale de l'espace : tout se passe comme si on avait découpé un volume correspondant à l'emprise verticale des bâtiments. [...]
[...] Le terrain reste parti commune. Droit de superficie ? Il y a en pratique deux manières permettant au promoteur de se réserver la possibilité de construire : On peut lui attribuer un simple droit de superficie sur une partie du terrain, assorti du droit de construire. Ce droit n'est pas assorti de millièmes de copropriété. Le statut de la copropriété devient alors facultatif, et on se trouve en présence d'un ensemble immobilier hétérogène, constitué d'un droit de superficie d'une part et de lots de copropriété d'autre part. [...]
[...] En conséquence, cet article n'est pas applicable au lot transitoire, et il sera calculé un droit de partage de 1,10%. Le partage des droits à construire : La loi Solidarité et Renouvellement Urbain a supprimé le certificat d'urbanisme de l'art 111-5 du code de l'urbanisme, ce qui implique qu'un terrain nu détaché d'une propriété bâtie, retrouve sa pleine capacité à utiliser la densité de constructibilité résultant du Coefficient d'Occupation du Ssol sur la surface du terrain détaché, même si le surplus de la propriété est construit en surdensité. [...]
[...] A défaut le pétitionnaire peut se voir opposer un refus de permis de construire. Lorsque le droit de construire a été réservé au titulaire du lot transitoire par le règlement de copropriété, aucune décision de l'assemblée générale n'est nécessaire, la jurisprudence retient la qualité de propriétaire apparent de l'immeuble. Mode de calcul de la surface constructible : Le terrain retenu pour le calcul du COS est celui sur lequel l'auteur de la demande de permis de construire détient un droit l'habilitant à bâtir. [...]
[...] La jurisprudence a admis le retrait du lot transitoire. Il s'agit donc d'un détachement du terrain constituant le lot transitoire, du bâtiment composant le reste de la copropriété. Le sol n'a pas à être totalement divisé puisqu'il est prévu que les parties qui ne peuvent être divisées pourront être gérées par une structure commune aux syndicats issus de la scission. La pluralité de copropriétaires : Depuis l'adoption de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain , la scission est possible pour permettre le retrait d'un copropriétaire possédant un ou plusieurs lots formant un bâtiment. [...]
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