Location-gérance du fonds de commerce - du droit à la pratique

Résumé du document

La location-gérance ou la gérance libre désigne un contrat de bail mobilier, ou plus précisément l'opération par laquelle le propriétaire d'un fonds de commerce, concède pour un certain temps l'exploitation de son fonds à une personne dite gérant libre ou locataire gérant. Ce dernier a la qualité de commerçant avec toutes les conséquences qui en découlent (l'inscription au registre de commerce par exemple) il exploite le fonds sous sa propre responsabilité et verse au loueur des redevances.

Dans le même sens l'article 152 du Code de commerce donne la définition suivante : « La location-gérance est tout contrat par lequel le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls.

Le fonds de commerce est un l'ensemble des éléments mobiliers corporels et incorporels, qu'un ou un industriel groupe et organise en vue de la recherche d'une clientèle.

En principe il est souvent exploité par son propriétaire personnellement. Donc, la propriété se trouve souvent associée à l'exploitation. Cependant, ce principe peut connaître certains aménagements, du moment qu'une personne peut exploiter le fonds, sans en être vraiment son propriétaire. Il en est de même dans le cas où la propriété se trouve décomposée en nu propriété et usufruit, ou mieux encore dans le cas où l'exploitation est attribuée à un gérant.

Dans le premier cas, l'usufruitier, seul commerçant, peut accomplir tous les actes de gestion tandis que le propriétaire se trouve privé de cette qualité.

Dans le second cas, le gérant exploite le fonds, sans disposer pour autant de la qualité de propriétaire du fonds. Cependant, il faut nuancer à ce niveau entre les diverses formes de gérance :
• La gérance salariée : l'exploitation est confiée par le propriétaire du fonds à une personne en vertu du contrat du travail.
• La gérance mandat : l'exploitation est confiée par un contrat de mandat. Le gérant mandataire est plus indépendant que le gérant salarié, quoiqu'il n'ait pas la qualité du commerçant.
• La gérance vente : elle combine entre la location-gérance et la vente, il s'agit en effet d'une opération par laquelle le propriétaire donne son fonds en location à un preneur ; qui après le versement d'un certain nombre de termes de redevances, imputables sur le prix, deviendra propriétaire du fonds loué avec ou sans le versement d'une soulte .
• La gérance libre : avec elle se produit une séparation très nette entre la propriété et l'exploitation, puisque le gérant libre bénéficie d'une indépendance totale vis-à-vis le propriétaire du fonds, alors que pour les précédents le gérant assure l'exploitation sous la direction du propriétaire.

Le contrat de location-gérance est un bail qui porte sur le fonds de commerce et de fait, il doit être distingué du bail commercial qui porte sur le local dans lequel est exploité le fonds. Le bail commercial est réglementé par le dahir de 24 mai 1955 qui prévoit la protection particulière pour le locataire commerçant qui bénéficie par dérogation aux règles du droit commun, du droit au renouvellement de son bail.

Ainsi l'article 5 du dit dahir précise : ceux qui peuvent bénéficier du droit de renouvellement, il s'agit des locataires, leurs cessionnaires ou ayant droits qui justifient qu'ils exploitent personnellement ou par l'intermédiaire de leur préposé et depuis plus de deux ou quatre années consécutives, les fonds ils sont propriétaires.

Cependant, le bailleur a le droit discrétionnaire de refuser le renouvellement du bail commercial venu à terme. Un refus sans motif légitime exposera le bailleur suivant l'article 10 du dahir de 1955 au versement d'une indemnité d'éviction. Cette indemnité représente pour le locataire la contrepartie financière des avantages qu'il aurait dû obtenir, elle est évaluée par les tribunaux selon la valeur marchande du fonds augmentée éventuellement des droits de mutation des frais de déménagement et de réinstallation ainsi des pertes occasionnées par l'arrêt temporaire de l'exploitation.

Il faut préciser vers la fin que le versement de cette indemnité constitue une forte incitation au renouvellement du bail.
Tandis que la location-gérance ou le bail du fonds de commerce ne fait pas bénéficier le locataire gérant du droit au renouvellement sauf tacite reconduction, ou par un nouvel accord express des parties. Dans les cas de refus, le gérant ne peut pas prétendre à une indemnité d'éviction.

La location-gérance était utilisée que ce soit par la pratique marocaine ou par la pratique française à fin d'assurer la continuation de l'exploitation en dépit des altérations qui peuvent modifier la situation du propriétaire du fonds. Il en est ainsi le fonds de commerce est échu par succession à un mineur qui n'a pas la capacité légale de faire le commerce, ou une personne exerçant une fonction incompatible avec l'exercice de commerce, ou encore si le commerçant est frappé d'une incapacité l'empêchant d'exploiter personnellement le fonds. Le but principal de cette technique reste donc la préservation de la clientèle attachée au fonds, tout en procurant au commerçant empêché des revues régulières.

Très récemment, au Maroc comme en France la gérance libre a révélé d'autres intérêts soit en tant que technique de redressement (à fin d'assurer la survie de l'entreprise surtout dans le cas où sa disparition va causer un trouble grave à l'économie nationale) ; soit comme technique de décentralisation dans la gestion.

En effet, certains producteurs et dans le but d'alléger les coûts de la distribution et d'avoir la maîtrise des opérations commerciales qui sont en aval, ont concentré et raccourci les circuits de distribution en éliminant les intermédiaires, et en entrant directement en contact avec le consommateur. Cette intégration totale des circuits se réalise souvent soit par le recours à la formule du contrat de travail, soit celle de la location-gérance.