La durée du bail commercial est un élément protecteur du commerçant au sein du statut des baux commerciaux parce que sa longue durée va encourager le locataire à investir dans le local. Cette règle a été fixée par une loi du 12 mai 1965 qui garantit la stabilité du fonds de commerce. Toute clause contraire serait nulle. Cette règle de neuf ans comporte des atténuations voir des exceptions. Le locataire dispose d'une faculté de résiliation triennale non motivée.
[...] Révision fondée sur une clause du bail L 145-39 autorise les clauses instituant un mécanisme contractuel de révision du loyer. Ce sont les clauses d'échelle mobile. Cette clause est valable sous réserve de respecter le droit commun de l'indexation précisée par l'ordonnance du 30 décembre 1958. Il faut que l'indice choisi par les parties soit en relation directe avec l'objet du bail, ou avec l'activité de l'une des parties. Si l'indice choisi ne répond pas à l'un de ces deux critères, il s'agirait d'une indexation irrégulière qui ouvrirait droit à une action en répétition de l'indu pour les paiements qui aurait pu intervenir en fonction de cette indexation irrégulière. [...]
[...] La a admis leur validité, mais sans pour autant les qualifier de clause d'échelles mobiles au sens de L 145-39. En effet, ces clauses ne comportent pas de loyer de base. Elles font juste faire varier le loyer en fonction du chiffre d'affaires du commerçant. Elles ne sont pas davantage soumises au plafonnement de L 145-38 ayant pour objet l'indice du coût de la construction. Elles échappent donc complètement au statut des baux commerciaux. Leur conclusion dépend de la seule liberté contractuelle. [...]
[...] Lorsqu'il y a révision du loyer suite au renouvellement du bail, dans ce cas, le montant du loyer est fixé selon la valeur locative. Si la valeur locative a diminué, le loyer doit diminuer. Cela n'est pas le cas lors d'une révision triennale, car si l'indice a augmenté et la valeur locative a diminué, le loyer doit augmenter. Hypothèse où la valeur locative et l'indice varieraient dans le même sens. Certains soutiennent l'idée que, dans ce cas, c'est toujours la plus faible des deux sommes qui devrait être retenue. [...]
[...] Soit c'est un supplément de loyer, soumis au régime du loyer des baux commerciaux, soit c'est la contrepartie des droits accordés au locataire par la loi. Quelle est l'analyse retenue ? La retient les deux analyses. Les juges du fonds statuent souverainement au cas par cas en fonction de la volonté exprimée par les parties. Com avril 1992 : Plus une indemnité forfaitaire qu'un supplément de loyer. Si c'est un supplément de loyer, le juge devra en tenir compte au moment de la révision du loyer 2. [...]
[...] Lorsque le juge intervient, la révision prend pour critère la valeur locative. Celle- ci se heurte à un plafonnement de la révision La valeur locative Le critère de la valeur locative répond à une préoccupation qui est la suivante : il s'agit de préserver les intérêts du bailleur, mais en même temps de sauvegarder l'équilibre financier du contrat. Elle doit être définie, soit par les parties, soit, à défaut, par le juge. Comment est-elle évaluée ? L 145-33 : Elle est déterminée en fonction de cinq critères : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité (critère le plus difficile à mettre en œuvre) et les prix qui sont couramment pratiqués dans le voisinage. [...]
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