Même si la tendance est plutôt à la réduction des avantages du commerçant, il reste que le locataire dispose encore d'un certain nombre de droits spécifiques. C'est vrai pour le droit au renouvellement du bail commercial, mais c'est vrai également au cours du bail pour certains droits spécifiques qui lui sont reconnus, comme le droit à la déspécialisation, et le droit de disposer du bail.
Le plus souvent, lorsqu'un bail est conclu entre un bailleur et un locataire commerçant, il détermine l'activité qui sera exercée dans les locaux loués. Or, le locataire doit respecter scrupuleusement la destination des lieux loués, car, à défaut, il y aurait résiliation anticipée du contrat. En matière commerciale, on est convaincu que le strict respect de l'activité commerciale est source de rigidité, car cela empêche le commerçant d'adapter son activité à de nouvelles techniques de distribution, cela l'empêche de faire évoluer son commerce vers des activités plus rentables, cela l'empêche de se reconvertir.
[...] Dans les deux derniers cas, ils sont sources de litiges. Le désaccord peut être soumis au TGI qui va contrôler que la demande de déspécialisation totale est conforme aux textes. Il va contrôler notamment que le refus n'est pas justifié par un motif grave et légitime. Le TGI peut refuser son autorisation, il peut l'accorder. Dans ce dernier cas, il va fixer le nouveau loyer, sans tenir compte du plafonnement légal. Il peut même fixer éventuellement une indemnité pour le préjudice que subit le bailleur. [...]
[...] Quels sont les droits des créanciers inscrits sur le fonds ? Les créances sont transférées sur le nouveau fonds qui sera déspécialisé. En somme, la déspécialisation plénière, ou totale, est peu utilisée pour diverses raisons. Cela tient au fait que la interprète de manière assez large la notion d'activité connexe ou complémentaire. Cela limite les hypothèses de déspécialisation totale. Elle peut être dangereuse dans les trois années qui précédent l'expiration du bail, car le locataire peut se heurter au refus du renouvellement du bail commercial, au prétexte que l'exploitation n'a pas duré trois ans. [...]
[...] Com juillet 1962 Le bailleur qui l'autorise peut en outre demander une augmentation du loyer principal, en particulier si le loyer de la sous-location est supérieur à ce prix. Il y a aussi le problème du renouvellement du bail parvenu à son terme. C'est normalement le sous-locataire qui doit demander au bailleur le renouvellement dans la mesure où la sous-location a été agréée par le bailleur. C'est le sous-locataire qui, à partir de la sous-location, bénéficie du droit au renouvellement du bail. [...]
[...] Le droit à disposer du bail A. La cession du bail En droit commun, la cession du bail n'est possible qu'avec l'accord express du bailleur. Le bail immobilier est considéré comme un contrat conclu intuitu personae, donc sa cession suppose l'accord express du bailleur. Le droit commercial retient la solution inverse. Le bail peut être librement cédé. Art. 145-16 La cession du fond ne peut se concevoir bien souvent qu'avec la cession du bail qui lui sert de support. La jurisprudence a même appliqué cette règle à une cession partielle du fond, lorsque la branche cédée constitue un FC distinct et autonome. [...]
[...] Quelles sont les conditions légales que le locataire doit respecter ? Le locataire doit notifier au bailleur son intention de déspécialiser et préciser les activités qu'il compte adjoindre. Le bailleur dispose d'un délai de deux mois pour répondre. Son silence vaut acceptation s'il ne répond pas. Il y a une appréciation de fait quant à la qualité connexe. La nous a donné des indications pour apprécier le caractère connexe ou complémentaire. Le juge doit raisonner par rapport à l'identité de la clientèle desservie. [...]
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