Droit des sociétés, bail commercial, locataire, fonds de commerce, indice trimestriel, contrat solennel, contrat consensuel, litige, bail saisonnier, révision triennale, redevances, indemnités, devoir d'information, état des lieux, indemnités d'éviction
Le bail commercial est un contrat conclu entre un locataire et le propriétaire du local, aussi appelés un "bailleur" et un "preneur". Ce contrat a une valeur très importante, car il est nécessaire au fonctionnement du fonds de commerce. Le fonds de commerce est un ensemble d'éléments qui sont utilisés afin d'exploiter une activité, qu'elle soit d'ordre commercial, artisanal ou industriel. Nous allons, au fil de ce développement, détailler en plusieurs points les différents aspects à connaître concernant le bail commercial.
[...] L'état des lieux L'état des lieux est un aspect important du contrat de bail commercial. En effet, il y a deux états des lieux qui doivent être réalisés. Le premier doit avoir lieu avant que le locataire ne prenne possession des locaux et le second, quant à lui, a lieu au jour où il quitte les lieux. Cet état des lieux peut être réalisé de deux manières différentes ; il peut soit se dérouler de manière amiable entre le preneur et le bailleur directement ou soit se dérouler avec l'intervention d'un huissier de justice et, dans ce cas, les frais seront divisés équitablement entre les deux parties. [...]
[...] De plus, la résiliation anticipée du bail est possible lorsque le locataire a commis une faute, le bailleur doit alors rapporter la preuve de la faute commise et le juge l'apprécie. Le contrat peut également prévoir une clause résolutoire, et ainsi, en cas d'inexécution d'une des parties, l'autre peut demander la résiliation en application de cette clause. Enfin, le contrat de bail peut être résilié de manière anticipée si le bailleur exerce son droit de reprise. Celui-ci peut être dû à la nécessité de démolir l'immeuble ou bien de le surélever par exemple. Dans ce cas, une indemnité d'éviction doit être versée au locataire. [...]
[...] Enfin, nous allons aborder, comme convenu, la révision triennale du loyer. Il faut en effet savoir que le prix du loyer n'est pas totalement fixe au cours de la totalité du contrat de bail, il peut en effet subir des réajustements, et ce, de manière triennale. Tout d'abord, il convient de préciser qu'il existe une période triennale ; celle-ci se finit les et 9 ans. À l'issue de chacune d'entre elles, il est possible pour le bailleur de demander, par acte judiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception (LRAR) une modification du loyer. [...]
[...] Cet état des lieux est relativement important, car il doit être annexé au contrat de bail ou conservé par les deux parties. VII. Le renouvellement du bail Comme nous l'avons vu précédemment, le contrat de bail commercial est prévu pour une certaine durée convenue entre les parties. À l'issue de ce délai, le locataire a un droit de renouvellement du bail, c'est une disposition d'ordre public, c'est-à-dire qu'aucune clause au sein du contrat ne peut prévoir le contraire. Le bailleur dispose cependant du droit de donner congé au preneur et ne pas lui faire d'offre de renouvellement. [...]
[...] Dans ce cas, il faut que le bail soit d'une durée supérieure à neuf ans ou qu'il s'agisse d'un bail portant sur un local monovalent, sur un local à usage de bureaux exclusivement, ou encore un local de stockage. De plus, il est interdit de signer un contrat de bail si la durée du bail est indéterminée ; elle doit en effet être obligatoirement inscrite. Enfin, il convient de s'intéresser à une exception : le bail passé entre les bailleurs et des exploitants de résidences de tourisme. [...]
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