Droit commercial, code de commerce, bail, bail commercial, propriété commerciale, exécution du bail, renouvellement du bail, droit de propriété
La propriété commerciale : Le droit au renouvellement du bail commercial conféré par le statut.
C'est un droit de propriété classique mais force de ce droit. Le locataire n'a pas de droit sur l'immeuble mais son bail sera renouvelé à l'issu des 9 ans et à défaut de renouvellement il recevra une indemnité d'éviction.
La législation spécifique aux baux commerciaux est apparue à une époque où s'est généralisée la dissociation entre la propriété du fonds de commerce et la propriété de l'immeuble dans lequel le fonds est exploité.
[...] En cas de déspécialisation renforcée, le loyer peut être augmenté immédiatement. Les droits des tiers sont envisagés : il est en effet tenu compte des droits des autres locataires et aussi des droits des créanciers inscrits sur le fonds (c'est-à-dire créanciers qui a un nantissement sur le fonds de commerce donc ils ont pris le fonds en garantie). Le bailleur peut, dans le mois de la demande de la déspécialisation, aviser par acte extra judiciaire ses locataires pour lesquels il se serait obligé à ne pas louer en vue d'activité similaire. [...]
[...] Arrêt 1er juillet 2010 confirme cela. Une autre question a préoccupé la JP : Date à laquelle l'immatriculation est nécessaire ? Pendant longtemps la condition d'immatriculation doit s'apprécier à la délivrance du congé ou à la demande de renouvellement du bail. La JP considérait qu'une inscription postérieure est sans effet. Un arrêt du 22 janvier 2014 modifie les solutions : il affirme que la cour d'appel doit rechercher si à la date de son assignation le locataire était inscrit au RCS. [...]
[...] Il faut que l'immeuble ou le local soit affecté à l'exploitation commerciale soit directement soit indirectement il s'agit par exemple de bureau donc le public n'a pas accès, mais c'est nécessaire pour l'exploitation. Est-ce qu'un local accessoire peut bénéficier du statut des baux commerciaux ? Les locaux immeubles accessoires à l'exploitation du fonds peuvent être soumis au statut, mais à une double condition. Leur privation doit être de nature à compromettre l'exploitation. Il faut que ces locaux accessoires appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. [...]
[...] S'agissant du bailleur, il doit être capable et disposé du pvr de conclure un bail commercial. Ce bail est une opération qui emporte des conséquences importantes. On retrouve nos exceptions : si le local appartient à deux époux communs en bien, le Code civil impose le consentement des deux conjoints. L'époux qui n'a pas consenti peut demander l'annulation du bail (délai de 2 ans). Dans le même esprit, un usufruitier ne peut consentir un bail commercial sans l'accord du nu-propriétaire, il ne peut pas non plus le renouveler sans le consentement du NP. [...]
[...] En général, les dépôts, hangars, etc. ne sont pas couverts par le statut. La JP est sévère et considère qu'ils sont utiles, mais pas indispensables à l'exploitation du fonds. Il y a quand même toujours la liberté contractuelle, le bailleur peu renoncé à l'inapplicabilité du statut (arrêt avril 2006). Il faut également que l'exploitation commerciale soit autonome. Dans les lieux loués + JP exige que cette exploitation soit autonome (sans contrainte excessive). L'exploitant doit avoir une clientèle propre, c.-à- d. [...]
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