Cours de droit commercial - Le bail commercial (L3)

Extraits

[...] Dans quel cas y a-t-il sous-location ? En cas de location gérance du fonds de commerce, le locataire principal qui place en location gérance son fonds sous-loue les locaux au gérant. 4 Le terme du bail C'est l'hypothèse où la durée du bail arrive à expiration. Le législateur a voulu protéger le commerçant contre les conséquences désastreuses pour lui de l'expiration du contrat de bail. Et sur ce point, le droit du bail est contrairement dérogatoire au droit du code civil. [...]

[...] Tous les trois ans, l'une des parties au contrat peut demander la révision du loyer. La loi prévoit un mécanisme d'évaluation de cette révision en énumérant les éléments qui doivent être pris en considération pour justifier cette révision. On doit prendre en considération notamment les facteurs locaux, les prix habituellement pratiqués dans le quartier. A défaut d'un accord, les parties peuvent décider qu'un arbitre fixera ou non une augmentation des loyers. A défaut d'arbitre, les parties peuvent demander au tribunal de commerce de gérer la révision. [...]

[...] Il faut que la clause de renonciation soit postérieure à la conclusion du 2ème contrat de bail. * Les conventions d'occupation précaire Il s'agit d'un contrat de bail conclu pour une durée indéterminée. Quand un contrat est conclu pour une durée indéterminée, chacune des parties peut y mettre fin à tout moment. Notamment, le bailleur peut mettre fin à ce contrat à tout moment. La précarité est l'essence même d'une telle convention. La jurisprudence admet la validité de telles conventions et considère qu'elle peuvent être soustraites au statut des baux commerciaux qui interdit une telle précarité. [...]

[...] Le législateur a voulu protéger la faculté de céder le bail commercial. L'article L145-16 du code de commerce déclare que «sont nulles toutes clauses interdisant au locataire de céder son bail commercial Le bail commercial est un élément du fonds de commerce, si on interdit au locataire de céder son bail commercial, on lui interdirait dans la plupart des cas de céder son fonds de commerce. Cela a pour conséquence que le bailleur se voit imposer à chaque cession du fonds de commerce un nouveau locataire qu'il ne peut pas choisir puisqu'il supporte passivement la cession du bail commercial (allant avec la cession du fonds de commerce). [...]

[...] Dans certains cas, la loi prévoit que le bailleur ne payera pas d'indemnité d'éviction alors que pourtant il refuse de renouveler le bail. Ces cas sont au nombre de 3 : le non paiement des loyers, la cessation d'exploitation du fonds par le locataire et lorsque le locataire déspécialise le fonds sans respecter la procédure prévue par le statut des baux. La force majeure peut également justifier que le non renouvellement ne soit pas accompagné d'une indemnité. Dans ce cas-là, c'est par ex qu'on doit démolir l'immeuble parce qu'il est insalubre (le locataire n'a pas d'indemnité parce qu'il aurait dû partir de toute façon). [...]