Le bail commercial - publié le 19/01/2007

Extraits

[...] Principe : Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; qu'à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Le prix du bail révisé en application de L.145-38 ne pouvait excéder la valeur locative. Sens et portée : Décision antérieure à la loi MURCEF du 11 décembre 2001 modifiant l'article L.145-38 du Code de commerce. [...]

[...] Mais le bailleur ne peut se prévaloir de l'inexécution que si elle s'est poursuivie après la mise en demeure par huissier. quand l'immeuble doit être démoli car il présente des dangers, insalubre, pas aux normes de sécurité. Si le bailleur le reconstruit, le locataire a un droit de priorité pour la réinstallation. En revanche, le bailleur ne peut faire échec au renouvellement pour habiter personnellement les lieux, sauf s'il s'agit d'un bail mixte : le locataire louant à la fois des locaux commerciaux et des locaux d'habitation. Il existe un droit de reprise que sur les locaux d'habitation. [...]

[...] Le bail est ici assorti d'une clause faisant varier le loyer en fonction d'un indice. Il suffit que celui-ci soit en relation directe avec l'objet du bail (indice du coût de la construction par exemple), ou avec l'activité de l'une des parties. La modification du loyer s'opère au rythme prévu par les parties, qui n'est pas forcément triennal. Mais, si par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au montant précédent, l'une des parties peut demander le révision légale, c'est-à-dire le plafonnement à la valeur locative au jour de la demande. [...]

[...] Le juge des baux commerciaux a été saisi. Décision de la CA : La CA a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de euros, soit la valeur locative, inférieure au prix du loyer renouvelé, selon la règle des indices. Pourvoi du bailleur : Il résulte de L.145-34 qu'il n'est pas du pouvoir du juge de fixer à la valeur locative le loyer d'un bail renouvelé. En décidant de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, inférieure au plafond résultant de l'indexation prévue à l'article L.145- 34, tout en constatant qu'il n'y avait pas eu de modification notable des éléments déterminants la valeur locative, la CA a violé L.145-33 et L.145- 34. [...]

[...] Sont aussi écartées les conventions d'occupation précaire : la convention est conclue sans durée précise car elle est consentie dans l'attente d'un événement avenir : le local doit être prochainement détruit, démoli, exproprié ; en attendant, le propriétaire le loue à un commerçant : convention d'occupation précaire sincère : loyer modique. Différent : frauduleux. Distinction d'après le montant du loyer. Précaire frauduleux : location à loyer exigé en présence véritable d'un bail commercial. Si la location n'entre pas dans ce champ d'application, les parties peuvent lui étendre conventionnellement le statut du bail commercial. Une association peut en bénéficier si le bailleur en accepte l'idée : extension conventionnelle du statut. [...]