Afin d'exercer son activité commerciale le commerçant a besoin d'un local commercial. Soit le commerçant est propriétaire des murs dans lesquels il développe son activité soit il signe un contrat de location avec le propriétaire, on parle alors de bail commercial. Selon l'article 1709 du CC il s'agit d'un contrat ayant pour objet le louage d'une chose en vertu duquel : « l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer. ». C'est un contrat nommé. Le droit au bail ne doit pas être confondu avec le fonds de commerce. Le fonds de commerce désigne l'entreprise qu'un commerçant exploite à son profit. C'est un bien incorporel qui regroupe des éléments mobiliers corporels (mobilier commercial, marchandise, outillage) et incorporels (clientèle, droit au bail, etc.), qui sont mis en oeuvre par le commerçant pour créer et conserver cette clientèle. C'est l'ensemble des moyens utilisés par le commerçant pour la fidéliser. Le droit au bail de locaux dans lesquels est exploité le fonds est important pour le commerçant lorsqu'il n'est pas propriétaire de l'immeuble ou le fonds de commerce est situé. La clientèle dépend de ce bail commercial notamment en fonction de l'emplacement qui peut être l'élément fondamental du fonds. Ce choix peut être réalisé en fonction de différentes considérations comme la proximité, le lieu de passage, les avantages fiscaux, etc.
A l'origine le bail commercial était soumis aux règles du droit civil mais il était nécessaire que le législateur intervienne afin de protéger le preneur qui était soumis à la seule volonté du bailleur lorsqu'il refusait en fin de bail de renouveler ce dernier. Le preneur ne pouvait plus exercer son activité commerciale. C'est la loi sur la propriété commerciale du 30 Juin 1926 qui a apporté la protection souhaité par les commerçants. Cette loi permettait au bailleur dans tous les cas de refuser le renouvellement du bail mais il était condamné en cas de refus injustifié au paiement d'une indemnité. Le prix des loyers commerciaux étaient libres. La loi de 1926 ayant fait l'objet de nombreuses modifications, un nouveau texte est venu réglementer le bail commercial modifié lui aussi par la suite, c'est le décret-loi du 30 Septembre 1953. Trois dispositions générales de ce texte méritent d'être soulignées : les prérogatives du preneur, le droit au renouvellement et la révision du loyer. L'article 29 de ce texte attribue compétence au tribunal de grande instance pour tous les litiges relatifs au bail commercial (...)
[...] En effet le commerçant peut désirer changer la nature de son activité pour des raisons économiques. La déspécialisation consiste pour le commerçant locataire de demander au propriétaire de changer l'affectation des lieux afin de modifier, étendre ou changer son activité. Lorsque les parties ont conclu un bail pour tout type de commerce le locataire peut librement modifier son activité, la réglementation relative au déspécialisation ne s'applique pas. La clause relative à la destination est une clause essentielle lors de la rédaction du bail puisqu'elle définit l'activité que le preneur sera autorisé à exercer dans les lieux loués. [...]
[...] Le preneur dispose d'une action en indemnité contre le bailleur dès lors que le défaut de délivrance provient de ce dernier. Le juge a la possibilité d'ordonner l'exécution forcée de cette obligation. B. L'obligation d'entretien L'obligation d'entretien doit être distinguée de l'obligation de réparation prévue par l'article 1720 du CC. Selon la première obligation le bailleur a l'obligation de veiller constamment et sans même attendre une quelconque information de son locataire à l'entretien des locaux qu'il loue. Il doit procéder ou faire procéder à la réparation des dommages dû à l'usure normale mais également aux dommages découlant des éléments naturels. [...]
[...] C'est ce que l'on appelle le droit de repentir. Sa décision est alors irrévocable et ce droit n'est possible que si le locataire n'a pas déménagé ou s'il ne s'est pas engagé contractuellement avec un nouveau propriétaire. Le bailleur est tenu de supporter les frais d'instance. Si le droit de repentir n'a pas été exercé l'indemnité devient exigible dans sa totalité et le locataire peut rester dans les lieux tant qu'il ne l'a pas touché droit de rétention). Le locataire doit alors respecter toutes les clauses et condition du bail. [...]
[...] Le preneur à bail commercial peut quant à lui demander tous les 3 ans une résiliation anticipée du bail. Le congé doit être délivré dans les formes et délais fixés par l'article L 145-9 du code de commerce. A défaut il est privé d'effet et le bail se poursuit. Lors du renouvellement du bail il revient aux parties de calculer l'évolution du loyer. A défaut d'accord le décret de 53 prévoit la saisine de la commission départementale de conciliation et ceux avant toute action en justice. [...]
[...] Le statut des baux commerciaux est réservé aux commerçants, artisans et industriels immatriculés au RCS. L'immatriculation est donc une condition du droit au renouvellement. Le défaut d'immatriculation permet au bailleur de justifier son refus de renouvellement sans avoir à payer une indemnité d'éviction. - Le fonds doit avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des 3 dernières années précédant la date d'expiration du bail. Le défaut d'exploitation du fonds entraine la déchéance du droit au renouvellement à moins ce qu'un motif légitime n'en soit à l'origine. [...]
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