M. X et Mlle Y, sont titulaires d'un bail portant sur des locaux à usage commercial appartenant à Mmes Z. et A. Les locaux loués étaient affectés de graves désordres, notamment concernant les planchers. Les locataires ont dû entreprendre des travaux qu'ils ont payés eux-mêmes. Ils ont ensuite réclamé le remboursement de ces frais à leurs bailleresses. Celles-ci ayant refusé, ils les ont assignées afin d'obtenir le paiement de dommages et intérêts représentant le coût de travaux de remise en état des lieux ainsi que l'indemnisation de leur préjudice commercial.
La Cour d'appel, après avoir relevé que les preneurs ont attendu au moins huit ans avant d'avertir les bailleresses de l'affaissement des planchers. Elle en a déduit qu'ils ont commis une faute ayant contribué à la réalisation des désordres et qu'il convient de les condamner à prendre en charge, dans une proportion de cinquante pour cent la remise en état de ces planchers. Les locataires insatisfaits se pourvoient donc en cassation. La Cour de cassation doit donc se prononcer sur la prise en charge ou non d'une partie des frais des travaux par les locataires, compte tenu de leur inaction pendant huit ans. En d'autres termes, leur silence pendant ces huit années constitue-t-il une faute imputable aux locataires ?
[...] La proportion des travaux qui résulte de la non-information par les locataires à leurs bailleresses ne relève que de l'appréciation des faits de l'espèce. C'est donc aux juges du fond d'apprécier cette proportion. En l'occurrence, la Cour d'appel a donc légalement décidé qu'une attente de huit ans avant de prévenir les bailleresses de l'état des planchers des locaux loués permettait au bailleur d'être exonéré de cinquante pour cent des frais de remise en état. Il paraît juste de faire participer aux frais de réparation les locataires qui y ont pour partie contribué, mais il faut qu'il soit prouvé que leur inaction vis-à-vis de la situation pendant huit années a contribué à l'affaissement du plancher. [...]
[...] Cet article n'est pas d'ordre public, mais en l'espèce les parties n'ont, a priori, prévu aucune dérogation conventionnellement. C'est donc en principe aux bailleresses que doit incomber le coût des travaux qui ont été faits suite à l'affaissement des planchers des locaux loués. Si le bailleur est mis en demeure d'effectuer des travaux, il doit en supporter la charge. Les locataires, en l'espèce, ont attendu au moins huit ans avant d'avertir les bailleresses de l'affaissement des planchers, et de les mettre en demeure de payer. [...]
[...] La troisième Chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 31 mai 1994, a déjà décidé que le bailleur pouvait arguer du défaut d'information imputable au preneur pour obtenir une participation financière de ce dernier à la réfection des lieux, si son absence fautive de communication avait contribué à l'aggravation du dommage. En effet si le locataire ne prend pas la précaution d'alerter le bailleur en temps opportun il peut être condamné à prendre en charge une partie du montant de la remise en état, dès lors que sa négligence a contribué à la réalisation des désordres. [...]
[...] Une exonération partielle des bailleresses qui peut être discutée La solution qui se justifie facilement quand on regarde la situation des locataires peut être un peu moins efficiente vis-à-vis des bailleresses. En effet, en punissant les locataires pour la non-exécution de leur obligation d'information, on minimise l'obligation de réparation des bailleresses qui n'est qu'une des expressions de leur obligation d'assurer à ses locataires une jouissance tranquille. Les bailleresses, malgré une information par lettre de leurs locataires plusieurs années auparavant, à propos de l'existence de problèmes de fissures dans les locaux loués, ne se sont jamais rendues sur les lieux. [...]
[...] La Cour d'appel, après avoir relevé que les preneurs ont attendu au moins huit ans avant d'avertir les bailleresses de l'affaissement des planchers. Elle en a déduit qu'ils ont commis une faute ayant contribué à la réalisation des désordres et qu'il convient de les condamner à prendre en charge, dans une proportion de cinquante pour cent la remise en état de ces planchers. Les locataires insatisfaits se pourvoient donc en cassation. La Cour de cassation doit donc se prononcer sur la prise en charge ou non d'une partie des frais des travaux par les locataires, compte tenu de leur inaction pendant huit ans. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
