Parmi les nombreuses obligations du vendeur, celle de la garantie de la chose qu'il vend en est une des plus importantes. En effet, le droit positif prévoit deux garanties majeures que le vendeur doit assurer vis-à-vis de l'acheteur : la garantie d'éviction et la garantie contre les vices cachés des choses. C'est notamment au sujet de cette dernière que la troisième Chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt de rejet le 7 décembre 2005.
En l'espèce, après avoir acheté un appartement et un garage dans un immeuble en copropriété à la société BPI (Barbès Patrimoine Investissement), les époux X ont assigné en justice leur vendeur pour réparation d'un vice caché affectant le garage et pour défectuosité d'un lavabo.
La Cour d'appel de Montpellier, tenue de statuer dans cette affaire, a rendu le 28 juin 2004 un arrêt dans lequel elle reconnaît les prétentions des époux en condamnant la société BPI à leur payer une certaine somme en diminution du prix d'achat sur la base de la garantie des vices cachés, ceci en raison des difficultés d'accès au garage. En effet, les juges du fond ont retenu que la garantie des vices cachés s'appliquait de facto ici puisque les conditions de mise en application de la garantie des vices cachés étaient réunies : les époux X possédaient bien la chose convenue par contrat mais cette dernière était inapte à son usage (problème d'accès au garage) et ne pouvait avoir au moment de la conclusion de la vente une représentation exacte de la situation finale du garage (appréciation de la défaillance de la chose qui entraîne selon la Cour d'appel une action en garantie des vices cachés).
La société BPI a alors formé un pourvoi en cassation afin de voir la décision des juges du fond censurée au triple motif que tout d'abord, le vendeur ne peut être tenu à garantie sur le fondement des articles 1641 du Code civil et suivants en l'absence d'un vice inhérent à la chose même la rendant impropre à sa destination (problème de l'accessibilité du garage et non du garage même). De même, les clés ayant été remises aux époux X dès la signature du compromis de vente, ils avaient alors parfaitement connaissance des lieux lors de la signature de l'acte notarié de vente un mois plus tard et étaient à même de se rendre compte d'une éventuelle difficulté d'accès au garage. La cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision aux yeux de la société BPI dans les deux premiers motifs. Enfin, la société BPI estime que la Cour d'appel n'a pas répondu aux conclusions de la société ni examiné les éléments de preuve régulièrement versés au débat puisque bien que n'étant pas tracées, les places de parking étaient effectivement matérialisées lors de la signature de l'acte notarié de vente.
Le problème de droit qui se posait aux Hauts magistrats était le suivant :
Un garage est-il affecté d'un vice caché dès lors que l'on ne peut l'utiliser normalement en raison d'éléments extérieurs à lui-même ?
[...] En effet, bien que découverte par la jurisprudence, l'obligation d'information s'est imposée aux contrats. De par cette obligation, le vendeur est tenu de renseigner l'acheteur sur les caractéristiques de la chose dont il a connaissance cette obligation étant même renforcée pour les professionnels. Il faut avoir à l'esprit que cette obligation possède diverses intensités : tout d'abord, le vendeur a une obligation de renseignement, il a également une obligation de mise en garde et un devoir de conseil. En l'espèce, il apparaît très nettement que le vendeur n'a pas respecté son obligation d'information via un manquement à son obligation de mise en garde. [...]
[...] De même, les clés ayant été remises aux époux X dès la signature du compromis de vente, ils avaient alors parfaitement connaissance des lieux lors de la signature de l'acte notarié de vente un mois plus tard et étaient à même de se rendre compte d'une éventuelle difficulté d'accès au garage. La cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision aux yeux de la société BPI dans les deux premiers motifs. Enfin, la société BPI estime que la Cour d'appel n'a pas répondu aux conclusions de la société ni examiné les éléments de preuve régulièrement versés au débat puisque bien que n'étant pas tracées, les places de parking étaient effectivement matérialisées lors de la signature de l'acte notarié de vente. [...]
[...] Ainsi, dans sa décision, la troisième Chambre de la Cour de cassation retient ici la qualification de vice caché quant au problème d'usage du garage. En effet, celle-ci base son raisonnement sur le fait que le vice de la chose (le garage) est en réalité causé par un facteur étranger (les places de stationnement). La Cour considère en l'espèce que les places de stationnement sont agglomérées au garage et qu'elles rendent le garage impropre à son usage puisque l'accès n'y est qu'extrêmement difficile. [...]
[...] Pour un acheteur profane dépourvu de toute compétence spéciale relativement à la chose qu'il achète, le vice qui ne serait pas relevé par l'examen normal auquel celui-là doit procéder va bien revêtir le caractère de vice caché. Ainsi, la garantie des vices s'attache aux défauts cachés de la chose vendue Le vice dont répond le vendeur doit donc être antérieur à la vente ou, plus exactement, au moment du transfert des risques (on notera pour information que la jurisprudence vise plus simplement le moment de la livraison). [...]
[...] De même, on peut se questionner sur la qualification des faits : n'était-il pas possible de retenir une autre qualification juridique que celle de la garantie des vices cachés ? Pour répondre à ces questions, notre raisonnement traitera dans une première partie de l'application du régime légal de la garantie des vices cachés par la Cour de cassation afin d'aborder dans une seconde partie, le côté critiquable de cet arrêt de rejet L'application du régime légal de la garantie des vices cachés Dans cet arrêt de rejet d'espèce, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation réaffirme ici le principe général de garantie des vices cachés dû par le vendeur dans tout contrat de vente. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
