Un contrat de bail portant sur les locaux à usage commercial a été conclu par Monsieur X au profit de la société Bataclan Café. Monsieur X a fixé lors d'une révision triennale le loyer à la somme de 51018 euros, fixation que le preneur, la société Bataclan, a contestée. À défaut d'accord sur le loyer révisé, les bailleurs ont assigné la preneuse en fixation du loyer révisé. Ils ont ainsi saisi le juge des loyers commerciaux, et un appel fut interjeté contre son jugement devant la cour d'appel de Paris, qui se prononça par un arrêt du 15 mars 2006. L'arrêt ne faisant pas droit à la demande des bailleurs, ils formèrent un pourvoi en cassation devant la 3e chambre civile de la cour de cassation qui rejeta la demande par un arrêt du 6 février 2008.
La question se posant donc devant la cour de cassation est donc de savoir si l'indice du coût de la construction peut servir à la fixation du loyer d'un local commercial alors que la valeur locative du bien est inférieure à ce plafond et dès lors qu'il n'est pas rapporté la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative ?
[...] Il correspond désormais à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers L'indice de référence des loyers est publié chaque trimestre par l'INSEE. Il sert à calculer le montant d'un loyer en location. En général, la révision du loyer se calcule chaque année à la date anniversaire du contrat de location. En l'absence d'indice sur le contrat, le calcul se fait à partir de l'indice de référence publié à la date de signature. Depuis le 10 février 2008, le nouvel indice de référence des loyers s'applique de plein droit aux baux en cours. [...]
[...] Cette volonté de protection du preneur se manifeste aussi dans le domaine du loyer et plus précisément dans la détermination du loyer au moment de sa révision triennale. L'indice trimestriel du coût de la construction élément éminent de protection du Preneur La nature de l‘indice trimestriel. - L'indice trimestriel du coût de la construction est un indice élaboré par l'INSEE, il est donc extérieur aux parties. - Il est élaboré en fonction d'éléments objectifs. L'indice du coût de la construction, un facteur d'équilibre entre les parties. [...]
[...] Par conséquent l'article L.145-38 alinéa 3 n'autorise à déroger à l'article L.145-33 que si la valeur locative est supérieure à la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction. La question se posant donc devant la Cour de cassation est donc de savoir si l'indice du coût de la construction peut servir à la fixation du loyer d'un local commercial alors que la valeur locative du bien est inférieure à ce plafond et dès lors qu'il n'est pas rapporté la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative ? [...]
[...] C'est pourquoi la jurisprudence est venue les éclairer par cet arrêt à la lumière du principe de protection du preneur. Elle en a déduit que la dérogation n'était possible que si la valeur locative était supérieure à l'indice du coût de la construction. Et à contrario que la valeur locative doit s'imposer si elle est supérieure au loyer en cours et inférieure au plafond résultant de la variation de l'indice du coût de la construction. - Toutefois, cet indice ne permet pas au bailleur de choisir un prix compris entre l'indice et la valeur locative du local, si la valeur locative est inférieure à l'indice alors le bailleur doit fixer le loyer exclusivement sur la valeur locative du local. [...]
[...] - En fixant un indice trimestriel du coût de la construction, le législateur permet de lutter contre une fixation des loyers ne représentant pas la réalité. - Cet indice permet de lisser des aléas économiques qui auraient pu faire augmenter les loyers. - C'est un élément assez représentatif du régime des baux commerciaux, car il met le preneur dans une position assez confortable face au bailleur. - Cet indice constitue donc un garde-fou contre une certaine imprévision des prix, contribuant à l'exigence de sécurité et permet au preneur de pouvoir se projeter à l'avenir. [...]
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