Le 30 juin 1926, la protection du locataire commerçant apparaissant alors nécessaire, une loi imposa aux propriétaires de verser aux locataires ayant la qualité de baux commerciaux une indemnité d'éviction en cas de congé injustifié. Tel est notamment le cas en l'espèce, dans cet arrêt du 15 juin 2005 rendu par la 3e chambre civile de la Cour de cassation.
Une société preneuse à bail de locaux à usage d'hôtel, a sous-loué à compter du 1er octobre 1990 une partie de ceux-ci à trois personnes pour l'exercice exclusif dans ces lieux d'un commerce de restaurant, salon de thé et pâtisserie. Cependant, invoquant le défaut d'immatriculation de l'un des copreneurs au registre du commerce et des sociétés, celle-ci leur fit délivrer le 26 mars 1999 un congé portant refus de renouvellement et de paiement d'une indemnité d'éviction.
Les sous-locataires, face à ce congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction délivré par la société, assignèrent cette dernière en nullité de congé.
[...] L'octroi du statut des baux commerciaux et le champ d'application de protection sont ainsi étendus à la protection des locataires-gérants. Mais il existe aussi d'autres exceptions bénéficiant de cette qualité et de ses bénéfices. En effet, le statut des baux commerciaux a été octroyé à certaines exceptions autres que la location-gérance. C'est notamment le cas pour les locations consenties à des établissements d'enseignement (Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 21 février 2007 [nº 06-11832]) ainsi qu'aux baux passés avec des établissements publics à caractère industriel ou commercial, ou encore concernant les artistes (Cour de cassation, 3ème chambre civile février 2007 [nº 06-12491]), des entreprises publiques ou des communes pour leurs services exploités en régie. [...]
[...] Celui-ci délimite les raisons pour lesquelles le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité à savoir notamment en cas de motif grave et légitime concernant le comportement du locataire ou encore pour une raison concernant le local. Ces hypothèses s'avèrent écartées en l'espèce, ne concernant en rien les copropriétaires de l'arrêt en question, toute raison validant le congé délivré par la société bailleresse étant alors inexistante. Les copropriétaires respectant les dispositions évoquées par l'article L 145-1 du Code de commerce, la Cour d'appel n'a donc pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant alors ledit article. [...]
[...] De plus, comme le stipule l'article, ces dispositions s'appliquent à des commerçants effectuant ou non des actes de commerce, comme c'est le cas en l'espèce pour le copreneur alors qualifié de copropriétaire non exploitant Cependant, cette nécessaire condition qu'est l'immatriculation n'est pas une condition des plus essentielles dont s'avérait dépendre l'existence du statut du troisième copreneur. En effet, le champ d'application du statut des baux commerciaux se trouve être étendu et il existe des exceptions à l'obligation d'immatriculation pour certains propriétaires de fonds de commerce ou artisanaux. [...]
[...] L'acquisition du statut des baux commerciaux : le cas de la location- gérance Malgré cet objectif de protection du fonds de commerce du locataire, la loi a exceptionnellement permis que celui-ci et l'exploitant soient deux personnes différentes. C'est le cas notamment du crédit-bail et de la location-gérance (article L 144-1 du Code de commerce). Lors de la location-gérance, comme il s'avère être le cas en l'espèce, le propriétaire peut, au lieu d'exploiter lui-même son fonds de commerce ou de le faire par l'intermédiaire d'un salarié ou d'un mandataire, donner son fonds de commerce en location-gérance à un gérant. [...]
[...] Ces catégories professionnelles, inscrites au registre du commerce et des sociétés, sont ainsi automatiquement bénéficiaires du statut des baux commerciaux et de ses effets. L'existence de cette immatriculation s'avère notamment être la question en l'espèce. En effet, dans cet arrêt du 15 juin 2005, la société bailleresse délivra auprès de ses copreneurs un congé portant refus de renouvellement et de paiement d'une indemnité d'éviction, car elle invoquait le défaut d'inscription au registre du commerce et des sociétés de l'un des copreneurs du bail. Au nombre de trois, ceux-ci s'avèrent être cotitulaires du bail. [...]
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