La société civile immobilière (SCI) du 30 rue Hôtel des Postes à Nice est propriétaire d'un appartement donné à bail à M. X, à usage mixte d'habitation et professionnel. Cette dernière délivre congé au preneur et souhaite faire constater la résiliation du bail, ce sans motif légitime. Un litige naît quant à la motivation de la résiliation, qui est contestée par M. X. Un local donné à bail et destiné volontairement à usage mixte d'habitation et professionnel, peut-il être occupé exclusivement à usage professionnel tout en restant soumis au régime protecteur de la loi du 22 juin 1982 ?
[...] Cette lecture de l'article peut être interprétée de deux manières si l'on est dans un bail mixte : soit le preneur doit user des lieux conformément à la destination prévue dans le contrat ( interprétation stricte, les utilisations seront cumulatives) soit le preneur use des lieux selon les destinations prévues, dès lors l'interprétation est plus large, et donc l'utilisation pourra être alternative du moment qu'elle respecte l'une des deux destinations. La Cour de cassation retient la seconde analyse, afin que cet usage exclusif n'ait pas pour effet de changer la destination des lieux loués. [...]
[...] La question s'était posée pour le bail commercial, et la chambre commerciale avait sévèrement censuré l'application partielle de ce régime impératif. On peut donc s'étonner que la chambre civile raisonne dans ce sens. Bien que cette restriction soit timorée, il semblerait que ces ajustements remettent en cause le présent arrêt finalement, en privant le preneur de bénéfices disproportionnés dont il n'a pas à disposer, non pas au regard de la volonté des parties, mais au regard de l'esprit du texte. [...]
[...] De ce fait, la perte du local représenterait des conséquences graves, ce à quoi le législateur a répondu par la loi du 22 juin ) Un usage exclusif de l'une des destinations indifférent quant à son application Explication du raisonnement de la cour d'appel : l'usage exclusif de l'une des deux destinations fait perdre au bail son caractère mixte ; le caractère s'apprécie donc non pas en fonction de la destination voulue mais il est fonction de l'usage qu'en fait le preneur. Dès lors le régime de la loi Quillot ne serait plus applicable en raison de cette perte de qualification mixte. S'en remettant aux dispositions générales du bail, il y aurait donc violation de l'article 1728 du Code civil qui énonce que le preneur a l'obligation de respecter la destination des locaux donnée par le bail. [...]
[...] En effet, l'article 12 du CPC impose au magistrat de restituer l'exacte qualification des faits qui lui sont présentés par les parties. Or, force est de constater que la situation factuelle ne correspond en rien au cadre juridique déterminé par convention. Le juge n'est pas tenu pourtant par la qualification donnée, et aurait dû requalifier . chose qu'il n'a pas faite. Il a donc adopté un rôle traditionnel, respectant la vigueur du lien contractuel, sa force obligatoire à l'égard des parties. [...]
[...] La finalité est donc un ordre public de protection du droit au logement. En accédant à l'application de ce régime pour des professionnels, on utilise ce régime salvateur à des fins tout autres En l'espèce, l'application de la loi Quillot au preneur qui en faisait un usage exclusivement professionnel pourrait constituer finalement une fraude à la loi, à savoir l'utilisation d'une règle juridique dont on détourne la finalité voulue par le législateur. Fort Heureusement, les arrêts postérieurs et notamment un arrêt rendu par l'assemblée plénière en 1996, sont venus restreindre l'application de ce régime dans le but d'éviter justement qu'il y ait un bénéfice injustifié de ces dispositions. [...]
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