Réunissant en chambre mixte les première et troisième chambres civiles ainsi que la chambre commerciale, la Cour de cassation dans son arrêt du 9 juillet 2004 affirme sa position en matière de restitution et de réparation après l'annulation d'un contrat de vente.
En l'espèce des époux ayant acquis un immeuble à usage d'habitation obtiennent la nullité de la vente aux torts du couple vendeur, lequel est condamné à restituer le prix de la vente et à réparer l'entier préjudice subi par les acquéreurs. Néanmoins, le couple pollicitant entame une action en justice afin d'obtenir le paiement d'une indemnité d'occupation de la part des acheteurs qui ont résidé, pendant les 65 mois précédents le prononcé la nullité, dans le bien immobilier.
Suite à la décision rendue en première instance, un appel est interjeté et, dans son arrêt du 4 septembre 2001, la Cour d'appel de Montpellier accède à la requête des demandeurs. Les juges du second degrés pour accueillir cette demande retiennent que, d'une part, les époux acheteurs sont redevables d'une indemnité d'occupation en raison de l'utilisation qu'ils ont fait de l'immeuble sans en être les propriétaires et que, d'autre part, ils sont également redevables d'une indemnité correspondant à l'avantage qu'ils ont retiré de la chose entre la date de la vente et celle de son annulation. Le couple défendeur décide donc de se pourvoir en cassation.
Dès lors, la question posée à la Cour de cassation était la suivante :
L'acheteur de bonne foi d'un bien immobilier peut il ,en raison de l'occupation qu'il en a fait et de l'avantage qu'il en a retiré entre la date de la vente et celle de son annulation, être condamné a verser au vendeur des indemnités ?
Aux visas des articles 1234 et 1382 du Code civil, les juges de la Cour de cassation ont affirmé d'une part, qu'en raison de l'effet rétroactif de la nullité de l'annulation de la vente, il n'était pas possible pour les vendeurs d'obtenir une indemnité pour la simple occupation de l'immeuble par les acheteurs, et que ,d'autre part ces derniers ,en raison de leur bonne foi, n'étaient pas non plus tenus de verser une indemnité pour l'avantage qu'ils ont retiré du bien entre la vente et son annulation. La Cour de cassation a donc décidé de casser et d'annuler la décision rendue par les juges du fond.
Cette décision de la Cour de cassation est articulée autour du double visa des articles 1234 et 1382 du Code civil et démontre sa volonté d'appliquer strictement la rétroactivité en matière de nullité afin de remettre les parties dans l'état dans lequel elle se trouvait avant la signature du contrat (I) sans pour autant écarter un engagement possible de la responsabilité délictuelle des parties de mauvaise foi (II).
[...] II / Le possible engagement de la responsabilité délictuelle des parties sur le fondement de l'article 1382 du Code civil En se fondant sur l'article 1382 du Code pour refuser le second moyen du demandeur, la Cour de cassation suggère la possibilité d'engager la responsabilité délictuelle d'une partie au contrat, permettant ainsi de compenser l'application stricte de la restitution qu'elle prône cependant celle ci dépendant de la bonne ou de la mauvaise foi des contractants ne semble pas aisément applicable A : La compensation d'une application stricte de la restitution afin d'éviter les déséquilibres entre les parties Malgré son refus de retenir un quelconque enrichissement sans cause, en appréciant strictement la notion de restitution, la Cour de cassation consciente des éventuelles injustices pratiques retient la possible utilisation de l'article 1382 du Code civil. Celui ci dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer. Ainsi en l'espèce, la Cour de cassation reconnaît un possible engagement de la responsabilité délictuelle de la partie fautive. [...]
[...] B : La consécration d'une restitution au sens strict du terme par la chambre mixte Cour de cassation En refusant l'indemnité d'occupation accordée par la Cour d'appel aux vendeurs du bien, la Cour de cassation entend remettre les parties dans la situation dans laquelle elles se trouvaient le jour ou le contrat de vente a été conclu sans tenir compte des avantages tirés de la chose dont la vente a été annulée. Une telle décision semble donc vouloir harmoniser les divergences flagrantes de la jurisprudence, y compris au sein même de la Haute Juridiction. La réunion en chambre mixte de la première et de la troisième chambre civile et de la chambre commerciale n'est donc pas innocente. [...]
[...] Par ailleurs, le raisonnement suivi laisse en suspend la réponse qu'il conviendrait d'apporter si les parties contractantes étaient toutes deux bonnes foi. En effet, une telle solution pour être appliquée suppose la bonne foi de l'une des parties et la mauvaise foi ou la faute d'une autre. Il est dit dans l'argumentation de la Cour de cassation que la partie de bonne foi au contrat peut seule demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice subi en raison de la conclusion du contrat annulé ».Une telle conception est évidemment très restrictive puisque dans la majorité des cas les deux parties sont toutes deux pareillement dignes Ainsi, l'application à la lettre de ce principe signifierait qu'en l'absence de faute ou de mauvaise foi de l'une des parties, l'autre ne pourrait demander réparation pour une éventuelle disparité consécutive à la nullité de la vente. [...]
[...] La Cour de cassation a donc décidé de casser et d'annuler la décision rendue par les juges du fond. Cette décision de la Cour de cassation est articulée autour du double visa des articles 1234 et 1382 du Code civil et démontre sa volonté d'appliquer strictement la rétroactivité en matière de nullité afin de remettre les parties dans l'état dans lequel elle se trouvait avant la signature du contrat sans pour autant écarter un engagement possible de la responsabilité délictuelle des parties de mauvaise foi (II). [...]
[...] La nullité du contrat : Commentaire d'arrêt : Cass. ch. mixte 9 juillet 2004 Réunissant en chambre mixte les première et troisième chambres civiles ainsi que la chambre commerciale, la Cour de cassation dans son arrêt du 9 juillet 2004 affirme sa position en matière de restitution et de réparation après l'annulation d'un contrat de vente. En l'espèce des époux ayant acquis un immeuble à usage d'habitation obtiennent la nullité de la vente aux torts du couple vendeur, lequel est condamné à restituer le prix de la vente et à réparer l'entier préjudice subi par les acquéreurs. [...]
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