En l'espèce, est conclu en 1966 un contrat de bail commercial, entre la société des établissements Hardy et M.B, comprenant une clause dite d'accession, prévoyant qu'à l'expiration du bail, le bailleur deviendrait propriétaire des constructions édifiées par le preneur sur le terrain loué. Le locataire y construit un hangar, puis le bail est renouvelé à deux reprises avant que la parcelle ne soit cédée à la commune de Laval, après déclaration d'utilité publique. Contentieux né du refus de l'acquéreur d'inclure dans l'indemnité d'éviction due au locataire une indemnité pour la construction réalisée, au motif que le hangar serait devenu la propriété du bailleur antérieurement à la cession, de sorte que le preneur ne serait pas en droit de lui réclamer une indemnité.
L'argument selon lequel le bailleur était devenu propriétaire des constructions bien avant l'expropriation, du fait du renouvellement à deux reprises du bail, avait convaincu les juges en première instance.
Ce même argument ne parvint pas à convaincre les juges de la cour d'appel d'Angers le 26 janvier 2001, qui firent droit à la thèse du preneur selon laquelle les constructions restent propriétés du preneur jusqu'à la fin du contrat de louage.
[...] II) L'interprétation des données contractuelles particulières : la clause d'accession Il convient d'analyser de manière pertinente l'insertion au sein du bail d'une telle clause prévoyant l'accession future. Clause d'accession, s'avérant être en étroite corrélation avec le régime de droit commun protégeant le preneur, notamment en cas d'expropriation En étroite corrélation avec la norme commune de l'accession L'article 555 du Code civil n'étant pas une disposition d'ordre public, les signataires du contrat de bail ,en l'espèce, avaient expressément prévu que l'accession aurait lieu à l'expiration du bail par l'insertion d'une clause d'accession. [...]
[...] Détermination du moment de l'accession établie par la jurisprudence Le moment de l'accession Surgit ensuite un point délicat en la question du moment de l'accession. Par analogie avec les baux spéciaux conférant au preneur un droit de superficie, tel le bail emphytéotique, on pourrait admettre que l'accession n'a lieu qu'en fin de bail. C'est semble t-il la solution vers laquelle s'oriente la jurisprudence. La solution contraire serait en effet surprenante puisqu'elle permettrait au bailleur d'augmenter le prix du bail au motif qu'il est devenu propriétaire par accession des constructions faites par le preneur avec des matériaux lui appartenant, et que celui-ci profite de l'amélioration pendant le temps de sa jouissance. [...]
[...] Le moment de l'accession dans un contrat de bail et son indemnisation Cet arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 4 avril 2002 est relatif au moment de l'accession dans un contrat de bail et son indemnisation. En l'espèce, est conclu en 1966 un contrat de bail commercial, entre la société des établissements Hardy et M.B, comprenant une clause dite d'accession, prévoyant qu'à l'expiration du bail, le bailleur deviendrait propriétaire des constructions édifiées par le preneur sur le terrain loué. [...]
[...] Le régime fixé par l'article 555 du code civil concerne le sort des constructions ou plantations sur le sol d'autrui et l'indemnisation. Cet article dispose que si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages On sait que l'article 555 du Code civil, ne concernant initialement que les rapports du propriétaire avec les tiers constructeurs, a très tôt été étendu par la jurisprudence aux rapports entre le propriétaire et le locataire, à l'exécution de certains baux (bail à construction ou le bail emphytéotique soumis à une législation spéciale). [...]
[...] Date considérée par le bailleur, comme étant la passation de propriété des dites constructions, s'appuyant sur un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 26 novembre 1985 précisant qu'un bail renouvelé étant un nouveau bail, l'accession devait jouer dès le renouvellement La logique suivie dans l'arrêt du 4 avril 2002 est donc dissemblable. La propriété temporaire du preneur sur les constructions qu'il édifie sur le terrain loué constitue une création purement prétorienne. Reposant entièrement sur la neutralisation du droit d'accession du bailleur jusqu'à la fin du contrat de louage. La solution de la Cour de cassation constitue de ce fait, la suite logique de la jurisprudence inaugurée en 1964, notamment lorsque cet acte autorise le preneur à bâtir ou à planter. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
