Cour de cassation, troisième chambre civile, 28 octobre 2003

Extraits

[...] La question qui s'est posée à la Cour de cassation est de savoir quelle réparation peut obtenir le bénéficiaire lorsque le promettant s'est rétracté pendant le délai de réflexion qui lui est accordée et avant la levée d'option. Dans un arrêt de la troisième chambre civile du 15 décembre 1993, la Cour de cassation a jugé que dans une promesse unilatérale de vente, tant que le bénéficiaire n'a pas levé l'option, la rétractation du promettant est fautive mais efficace. Ainsi, le bénéficiaire ne peut ordonner l'exécution de la vente mais peut seulement obtenir des dommages et intérêts. Dans l'arrêt de la troisième chambre civile du 28 octobre 2003, la Cour de cassation a retenu la même solution. [...]

[...] Un appel est interjeté de la décision de première instance. La Cour d'appel déboute le bénéficiaire de sa demande ; il forme alors un pourvoi. La rétractation du promettant qui intervient pendant le délai d'option réservé au bénéficiaire et avant l'acceptation de la promesse par ce dernier peut-elle entrainer l'exécution forcée de la vente ? Dans un arrêt de la troisième chambre civile, la Cour de cassation a rappelé que la promesse unilatérale de vente avait été rétractée par les promettants avant qu'elle ne soit acceptée par le bénéficiaire et a jugé que le manquement à leurs obligations par les promettants s'analyse en une violation d'une obligation de faire qui ne peut se résoudre qu'en des dommages et intérêts. [...]

[...] Ainsi, la solution dégagée par la Cour de cassation dans l'arrêt de la troisième chambre civile du 28 octobre 2003 ne semble ni appliquer l'article 1589 du Code civil ni l'article 1184 en ce qu'elle refuse la réparation en nature. Cette jurisprudence met en péril le principe de force obligatoire des contrats puisqu'elle admet qu'un promettant puisse se désengager pendant la période de réflexion donnée au bénéficiaire et avant que celui ne lève l'option de la promesse. Il y a donc un réel problème de sécurité juridique puisque la Cour de cassation assimile la promesse unilatérale de vente à une simple offre et ne sanctionne les rétractations fautives des promettants que par le versement de dommages et intérêts. [...]

[...] L'arrêt de la troisième chambre civile du 28 octobre 2003, en application de la jurisprudence de 1993, a refusé l'exécution forcée de la vente en cas de rétractation du promettant avant la levée d'option. En l'espèce des promettants ont consenti une promesse unilatérale de vente d'un immeuble à un bénéficiaire. Cette promesse était valable jusqu'au 6 avril 1999 mais les promettants se sont rétractés le 31 mars 1999, autrement dit avant l'expiration du délai d'option réservé au bénéficiaire. Le lendemain de cette rétractation, le bénéficiaire a accepté la promesse. Ce dernier assigne alors les promettants en exécution forcée de la vente de l'immeuble. [...]

[...] Cette conception de l'obligation de faire a vivement été contestée par la doctrine. En effet, l'obligation de faire implique nécessairement un comportement positif de la part du promettant. Or ce dernier, une fois qu'il a formulé sa promesse de vente, se trouve dans une situation de passivité : il est en effet contraint d'attendre la réponse du bénéficiaire. L'acceptation par le bénéficiaire devrait avoir pour conséquence logique la formation du contrat. La Cour de cassation a une approche très positiviste de la promesse de vente : elle considère que lors de la levée d'option, le consentement du promettant doit être réel même s'il a déjà apporté son consentement lors de la formation de la promesse. [...]