Cour de cassation, troisième chambre civile, 22 mai 1990 - la mauvaise foi

Extraits

[...] En effet le 22 décembre 1987, la Cour d'appel de Pau a reconnu la mauvaise foi des époux Z lors de la passation de l'acte authentique du 13 juin 1985. Or dans son attendu final, la Haute juridiction affirme que c'est au moment de l'acte sous seing privé passé par les époux Z que la Cour d'appel aurait du rechercher si la première vente conclue entre M X et les époux Y était connue des époux Z C'est ainsi que la troisième chambre civile apporte une nouvelle précision selon laquelle la mauvaise foi du second acquéreur doit s'apprécier au moment de l'acte sous seing privé, le 23 avril 1985 c'est a dire lors de l'échange des consentements entre les époux Z et le vendeur, et non a celle de la rédaction de l'acte authentique en vue de la publicité de cet acte de vente. [...]

[...] La haute juridiction apporte alors une autre précision qui est, qu'en présence d'une mauvaise foi de la part des seconds acquéreurs, la sanction ne peut être que l'inopposabilité de la seconde vente a aux époux Y et non pas sa nullité. Dans une première partie nous étudierons les conséquences d'une éventuelle mauvaise foi des seconds acheteurs puis dans une seconde partie, nous établirons les caractéristiques de l'appréciation de cette hypothétique mauvaise foi (II). I Les sanctions applicables à une éventuelle mauvaise foi Malgré la publicité foncière opérée par les époux Z concernant la deuxième acquisition de l'immeuble, la cour d'appel retient l'inopposabilité de cette seconde vente mais aussi son annulation, à raison de la connaissance qu'avaient les époux Z de l'existence de la première convention. [...]

[...] Cass, 3ème civ mai 1990 Dans un arrêt du 22 mai 1990 la troisième chambre civile s'appuie sur un conflit entre deux acquéreurs successifs d'un même bien. Le 13 avril 1985, M X a vendu un immeuble aux époux Y par un acte sous seing privé. Quelques jours plus tard, le 23 avril 1985, ce même vendeur a alors cédé ce même immeuble, objet du premier acte, à un acquéreur différent, les époux Z. Le 13 juin 1985, ces derniers ont alors procédé à la passation de l'acte sous la forme authentique et à sa publication contrairement aux époux Z qui n'ont pas pu régulariser leur acquisition. [...]

[...] Ainsi si on admet comme la Cour d'appel que les époux Z ont rempli l'obligation de publication de l'acte de vente en faisant preuve d'une mauvaise foi alors cette publicité ne sera pas prise en compte et les époux Y en tant que premiers acquéreurs de l'immeuble ne seront pas tenus de reconnaitre l'existence de cette situation de droit ni de la respecter en tant qu'élément de l'ordre juridique. La mauvaise foi neutralise ainsi la publicité foncière étant donné que l'acte devient inopposable. [...]

[...] Les juges de fond posent alors comme sanction l'annulation de cet acte mais aussi l'inopposabilité de la publicité foncière opérée a l'égard des époux Y. La question se pose alors de savoir quelles sont les modalités de l'éventuelle mauvaise des seconds acquéreurs dans le cas de deux ventes successives d'un même bien ? La Cour de cassation censure, au visa des articles 1382 du Code civil et de l'article 30 du décret du 4 janvier 1955, cet arrêt du 22 décembre 1987 pour défaut de base légale puisqu'elle considère que les juges du fond n'ont pas recherché si le second acte sous seing privé réalisait ou non une vente parfaite entre M X et les époux et ils n'ont pas recherché si, lors de la conclusion de cet acte, ces derniers connaissaient ou non l'existence de la première vente opérée entre M X et les époux Y. [...]