Le législateur est intervenu pour protéger les locataires commerçants par différents textes. En effet, de nombreux litiges concernaient cet élément majeur, comme l'illustre cet arrêt remarqué de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 19 janvier 2005. Par acte du 1er novembre 1993, une « convention d'occupation précaire » pour un local intégré dans un hôtel a été consentie par la société Grande Case à une commerçante, Mme Z. La convention était donnée à l'origine pour une durée de douze mois, cependant Mme Z est restée dans les lieux au-delà de ce délai estimant qu'elle était soumise au statut de bail commercial, la société contestant cette prétention.
Mme X a donc assigné la société Grande Case pour voir dire qu'elle bénéficie d'un bail soumis au statut des baux commerciaux et déclarer nul et de nul effet le congé qui lui a délivré le bailleur le 5 septembre 2000, invoquant le fait qu'elle s'était maintenue dans les lieux à l'issue du terme fixé par la convention.
Dans cet arrêt, il s'agit de s'interroger sur les conditions permettant de bénéficier du statut des baux commerciaux.
[...] Ce dernier locataire doit être propriétaire du fonds de commerce exploité. L'apport de l'arrêt est important puisqu'il maintient tout d'abord la condition relative à la nécessité d'un local déterminé en précisant que le local doit être stable et permanent. Mais ces éléments ont souvent l'objet de critiques d'une partie de la doctrine qui les considérait comme inadaptés, puisque pour la doctrine un seul élément est indispensable pour qu'il y ait fonds de commerce, cet élément étant la clientèle. Et dans cet arrêt, la cour de cassation vient confirmer l'abandon du caractère prépondérant de la clientèle. [...]
[...] C'est sur ce troisième critère que la solution est nouvelle. Le fait que le commerce soit implanté dans un ensemble plus vaste ne lui impose pas "des contraintes incompatibles avec le libre exercice de son activité", étant précisé, et le point est d'importance, que la Cour a considéré en l'espèce que le fait que les contraintes imposées à Mme X relatives aux horaires d'ouverture et de fermeture imposés par le règlement intérieur de l'hôtel ne constituaient pas une telle contrainte. [...]
[...] A travers cet arrêt la cour de cassation infléchit sa jurisprudence en matière de baux commerciaux pour les locaux dits dépendants car situés dans un ensemble immobilier et commercial plus vaste. II) consequences de l'inflexion de la cour de cassation sur la condition de l'autonomie de gestion Aux critères traditionnels, la cour apporte une solution nouvelle, relative à l'existence de contraintes incompatibles avec le libre exercice de l'activité De plus elle précise que ce n'est plus au preneur de démontrer qu'il bénéficie d'une autonomie de gestion Un critere relatif aux contraintes incompatibles avec le libre exercice de l'activite La cour de Cassation reconnaît dans cet arrêt le bénéfice du statut des baux commerciaux à un magasin implanté dans l'enceinte d'un hôtel en adoptant une conception souple du critère de l'autonomie gestion estimant que la présence de contraintes imposées par l'établissement principal n'exclut pas automatiquement la qualité de propriétaire du fonds du commerçant exploitant le magasin dès lors que ces contraintes ne sont pas incompatibles avec le libre exercice de l'activité commerciale. [...]
[...] Mais cet élément majeur du fonds de commerce a connu diverses critiques, auxquelles la troisième chambre civile n'est pas restée insensible et à travers plusieurs arrêts elle a marqué une évolution. Notamment dans un arrêt du 27 mars 2002, elle a admis que les franchisés peuvent avoir une clientèle propre leur permettant de bénéficier du statut des baux commerciaux en écartant la démarche consistant à déterminer, au cas par cas, qui, du franchiseur ou du franchisé, a eu un rôle prépondérant dans la création et le développement de la clientèle. [...]
[...] Dans un arrêt en date du 10 février 2003, la cour d'appel de Basse-Terre a accueilli les demandes de Mme X estimant qu'elle pouvait bénéficier du statut des baux commerciaux. La société Grande Case a formé un pourvoi en cassation. Dans un moyen unique, la société fait grief à la cour d'appel d'avoir privé sa décision de base légale au regard des articles L.145-5 et L.145-9 du Code de commerce en jugeant d'une part que Mme X bénéficiait d'un bail commercial sans relever aucun élément permettant d'établir que la clientèle de celle- ci était en permanence prédominante sur celle de l'hôtel. [...]
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