Il s'agit d'un arrêt de cassation de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en date du 17 septembre 2008. L'arrêt traite de l'obligation pour le preneur à bail d'aviser le propriétaire de toute sous-location de son immeuble. Le propriétaire d'un immeuble l'a donné à bail pour tout commerce à un locataire autorisé à sous-louer sous réserve d'en avertir par écrit le bailleur. Au premier locataire s'est substituée une société, qui a donné en sous-location une partie des locaux à la société Pizza Folies. Les preneurs principaux se sont succédés, et la société Casino, dernière locataire, a donné congé au bailleur. La société Pizza Folies a sollicité le renouvellement de son bail.
La société Pizza Folies attaque la société Casino afin d'obtenir réparation pour le préjudice subi. La Cour d'appel de Nîmes, dans un arrêt en date du 10 octobre 2006 déclare la société Casino responsable du préjudice subi par la société Pizza Folies. La société Casino se pourvoit en cassation.
La cession d'un fonds de commerce comprenant la cession d'un bail entraîne t'elle la transmission de l'obligation d'informer le bailleur d'une sous-location intervenue antérieurement à la cession de ce fonds ?
[...] De plus, le défaut de concours du propriétaire lors de l'acte de sous-location n'est pas régularisable. En effet, dans le cas présenté, on peut observer que l'opposabilité de la sous-location au propriétaire aurait permis au sous- locataire de demander le renouvellement de son bail tel que le prévoit l'article L.145-32 alinéa 2 A l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement que s'il expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location [ ] Ainsi, à l'expiration du bail principal, et en cas de refus de renouvellement, le sous-locataire bénéficie d'un droit direct au renouvellement de son sous-bail, qu'il peut faire valoir contre le propriétaire de l'immeuble, à la condition de l'accord express ou tacite du bailleur à la sous-location. [...]
[...] Le bailleur dispose néanmoins d'un droit de repentir lui permettant de revenir sur sa décision et d'accepter le renouvellement du bail pour échapper au paiement d'une trop lourde indemnité. De plus, il dispose d'un droit de reprise, lui permettant dans certains cas particuliers et restreints, énoncés aux articles 145-17 à 145-23, de refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité. La situation du locataire semble alors bien plus favorable que celle du sous-locataire, quant à la stabilité de son droit au bail, et aux possibilités d'action en cas de préjudice. [...]
[...] Cet acte est le point de départ des contestations portant sur le principe du renouvellement : telles que la contestation d'un congé, ou la demande d'une indemnité d'éviction. Le preneur peut engager sa procédure sous deux ans, devant le tribunal de grande instance. L'indemnité d'éviction permet de compenser le préjudice subi par le preneur, le bailleur refusant le renouvellement du bail est tenu de lui verser. Cette dernière est en principe égale à la valeur marchande du fond augmentée éventuellement de frais divers engagés par le preneur eu égard à la situation (article L 145-14). [...]
[...] Le législateur est donc tout à fait hostile à cette pratique, considérée d'emblée comme suspecte. Elle peut en effet conduire à un enrichissement sans cause du bailleur si elle est consentie pour un loyer supérieur à celui du bail principal. Ainsi, la possibilité de sous-louer ,pour le preneur principal, est soumise à l'accord express du propriétaire, conformément à l'alinéa 4ème de l'article L.145-31 du code de commerce : Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. [...]
[...] Par suite, l'exercice de ce droit direct confère au sous-locataire vis-à-vis du propriétaire les mêmes droits que s'il tenait directement de lui son bail. A contrario, lorsque le sous-locataire exerce son droit direct à l'encontre du bailleur, le loyer du nouveau bail est soumis au plafonnement. Cela signifie que lors de la révision du loyer, son augmentation, tout comme sa réduction, commandée par les variations de la valeur locative, est limitée à un plafond. Si les possibilités de renouvellement du bail pour le sous-locataire semblent limitées, le locataire bénéficie à l'inverse d'importantes protections. [...]
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