Cour de cassation, troisième chambre civile, 11 octobre 2000 - l'action en résolution de la vente d'un immeuble à construire

Extraits

[...] Aussi, la SCI considère que la décision de classement affectant l'immeuble à construire et non le terrain uniquement viole cet article. Il faut dès lors se demander si le vendeur peut s'exonérer de la résolution d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement en démontrant la mauvaise foi de l'acheteur et le transfert de risque. La Cour de Cassation rejette l'arrêt en considérant que, compte tenu des circonstances tenant à la non-réalisation de la construction prévue dans son objet du fait de l'arrêté de classement, la demande de résolution de la vente était fondée. [...]

[...] Commentaire d'arrêt 11 Octobre 2000 La vente d'un immeuble à construire peut s'avérer risqué pour le vendeur. C'est ce que semble démontrer en partie l'arrêt du 11 Octobre 2000 de la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation. En l'espèce, une société civile immobilière avait vendu à un acheteur un groupe d'immeubles et de terrains en vue de la réalisation d'un projet de construction de bâtiments neufs en l'état futur d'achèvement. Les deux sociétés ont désigné un mandataire commun pour la réalisation de l'opération. [...]

[...] Ainsi, la demande en résolution est fondée. Néanmoins, pour s'exonérer de la résolution, le vendeur invoque le transfert de propriété II) L'asymétrie entre le transfert de propriété et le transfert de risque : la protection de l'acheteur L'asymétrie est due à la notion même de propriété et consacre la règle res perit debitori. Cette règle semble très favorable à l'acheteur. Une asymétrie due à la notion même de propriété dans le contrat de vente en l'état futur d'achèvement L'article 1601-3 dispose que la vente en l'état futur d'achèvement transfère la propriété sur le sol et sur les constructions existantes immédiatement. [...]

[...] Cependant, il peut sembler discutable la déduction faite de la clause elle-même. En effet, la capacité de pouvoir modifier le contrat ne peut sembler indiquer un devoir de collaboration. Néanmoins, la Cour de cassation écarte ce raisonnement et énonce que compte tenu des circonstances, la demande de résolution de la vente était fondée La disparition de l'objet du contrat par le dépassement de l'économie du contrat La Cour de Cassation énonce que la construction prévue ne pouvait être réalisée dans son objet Pour arriver à ce raisonnement, elle apprécie le renchérissement du coût de la construction, la suppression du troisième sous-sol et la modification du rez-de-chaussée. [...]

[...] En effet, l'acheteur, dans le cadre d'une vente en l'état d'achèvement, assume le risque économique de la non-conformité du bien vendu au bien livré. Il s'engage alors même qu'il ne connaît pas l'issue de la construction. Aussi, l'acheteur paie le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux alors que dans la vente à terme, le prix est payé uniquement à la livraison. Enfin, la solution prend en compte deux professionnels. De ce fait, la Cour de cassation donne force importante à sa solution. Qu'il soit professionnel ou non, l'acheteur doit être protégé. [...]