La location-gérance est une convention par laquelle le propriétaire d'un fonds de commerce (ou d'un fonds artisanal), en concède l'exploitation à une personne physique ou morale contre une rémunération : la redevance. Celle-ci est librement fixée par les parties, et comprend la plupart du temps la location du fonds et des murs. Le gérant exploite l'affaire sous sa seule autorité et à ses risques et périls. Il y a donc deux parties, chacune a un rôle défini. Pour officialiser la conclusion d'un contrat de location-gérance, celui-ci doit être publié dans un journal d'annonces légales.
En l'espèce, trois fonds de commerce sont mis en location-gérance par une société : suite à la résiliation de l'un des baux commerciaux, le tribunal de commerce prononce la résolution du contrat de location-gérance. Le propriétaire demande, en plus du paiement du stock, le paiement du prix du fonds, au motif que le locataire-gérant a provoqué la “destruction ” du fonds de commerce.
Le problème qui se pose aux juges est de savoir si le locataire-gérant peut ou non être tenu pour responsable de la baisse de la valeur d'un fonds de commerce, c'est-à-dire s'il peut être obligé de réparer le préjudice subi par le propriétaire, qui récupérera à la fin du contrat son fonds dans un état pire que celui dans lequel il l'a laissé au locataire.
[...] En effet, le locataire n'étant propriétaire de rien en fin de contrat, même s'il a augmenté de manière significative la valeur du fonds, il n'a droit à aucune indemnité. À l'expiration du contrat de location-gérance, et sauf clauses contraires, le locataire n'a pas droit au renouvellement automatique (il n'existe pas de propriété commerciale). Le propriétaire est donc en droit de reprendre son fonds sans indemnité, ce qui signifie qu'il bénéficie de la mise en valeur effectuée par le locataire-gérant. Il semble donc que le bailleur soit le grand gagnant de ce type de contrat : si le preneur diminue la valeur du fonds et que cela peut être prouvé, il devra indemniser la propriétaire ; s'il augmente sa valeur, le propriétaire en profitera pour le vendre plus cher, augmenter les redevances en cas de conclusion d'un nouveau contrat de location-gérance ou de renouvellement, ou même bénéficier d'une clientèle plus importante s'il souhaite reprendre lui-même l'exploitation du fonds De son côté, la situation du locataire semble plus mitigée : s'il diminue la valeur du fonds par sa faute, il devra réparer le préjudice subi par le bailleur ; s'il en augmente la valeur marchande, il devra peut-être, ce qui est très paradoxal, payer plus cher un fonds qu'il a lui-même développé (autrement dit : il devra payer pour les efforts qu'il a faits, et racheter la clientèle qu'il a lui-même conquise Il semble effectivement qu'il y ait un déséquilibre entre les avantages procurés au propriétaire et au locataire du fonds en cas d'augmentation de sa valeur due au travail du preneur. [...]
[...] De même, il est tenu de garder le personnel du propriétaire du fonds, car les contrats de travail attachés au fond le suivent (article L. 1224-1 du Code du travail : “Lorsque survient une modification dans la situation juridique de l'employeur, notamment par succession, vente, fusion, transformation du fonds, mise en société de l'entreprise, tous les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l'entreprise.”) Nous avons ainsi analysé les circonstances d'engagement de la responsabilité du locataire-gérant en cas de diminution de la valeur du fonds de commerce, appréciées de manière relativement stricte par le juge. [...]
[...] Le contrat de location-gérance sert ici à manifester l'obligation que se donne le preneur, généralement dans une perspective utilitariste : en effet, la location-gérance est bien souvent une étape temporaire avant le rachat du fonds par le locataire-gérant, qui aura ainsi pu apprécier la viabilité de l'entreprise qui a retenu son attention. Le locataire-gérant n'a donc pas seulement l'obligation d'exploiter le fonds, il y a aussi intérêt s'il envisage de le racheter. Néanmoins, il nous faut nous focaliser ici sur l'obligation légale définie par le législateur, comme une condition d'engagement de la responsabilité du locataire-gérant en cas de diminution de la valeur du fonds. L'article L. 144-1 du Code de commerce : le risque du côté du locataire-gérant Selon l'article L. [...]
[...] Celle-ci est librement fixée par les parties, et comprend la plupart du temps la location du fonds et des murs. Le gérant exploite l'affaire sous sa seule autorité et à ses risques et périls. Il y a donc deux parties, chacune a un rôle défini. Pour officialiser la conclusion d'un contrat de location-gérance, celui-ci doit être publié dans un journal d'annonces légales. Ce type de contrat permet au locataire, ne disposant pas d'un capital de départ suffisant pour l'acquisition d'un fonds de commerce, de pouvoir tout de même l'exploiter pour son propre compte. [...]
[...] Effectivement, dans le cas contraire, un bailleur pourrait être victime d'un preneur négligent, et devrait attendre le terme du contrat, pour récupérer un fonds dont la valeur aurait considérablement diminué. Ainsi, lorsque le propriétaire du fonds parvient à prouver la faute commise par le locataire-gérant, il peut engager une procédure visant à se faire indemniser, en réparation du préjudice subi. Ce préjudice ne peut pas s'apprécier sur le moment, car le locataire continue normalement à payer ses redevances, le dommage est donc futur, puisque le juge anticipe la situation dans laquelle se trouvera le bailleur à la fin du contrat, lorsqu'il voudra vendre son fonds (il devra donc le vendre moins cher, compte tenu de la diminution de valeur du fonds aux yeux des acquéreurs), conclure un autre contrat de location-gérance (les redevances seront sans doute moins élevées, le propriétaire sera moins en position de négocier, car son fonds aura une valeur moindre), ou l'exploiter lui-même (il aura par exemple perdu une partie de clientèle). [...]
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