Cour de cassation, chambre commerciale, 23 octobre 2013 - Un gérant d'une société civile immobilière peut-il vendre sans l'accord de ses associés un immeuble appartenant à la société ?

Extraits

[...] Effectivement, lors de la création d'une société civile immobilière, les associés doivent fixer l'étendue des pouvoirs accordés au gérant dans ce que l'on nomme  la clause limitative de pouvoirs  . Ainsi dans l'arrêt commenté rendu par la Chambre commerciale de la Cour de cassation le 23 octobre 2013, les statuts limitant l'objet social du dirigeant étaient  l'acquisition, la gestion et l'administration de tous biens mobiliers ou immobiliers, ainsi que l'emprunt de fonds et le cautionnement hypothécaire de toutes opérations, se rattachant directement ou indirectement à cet objet et nécessaires à la réalisation de ces objectifs  . [...]

[...] Cela implique donc que les apporteurs, à savoir dans notre arrêt du 23 octobre 2013  Mme Samira X . et Mme Taous X .   , seront en droit de participer aux décisions collectives, mais également d'avoir une redistribution des pouvoirs de la part du gérant  Mme Naziha X épouse Y .   . Cette redistribution des pouvoirs du dirigeant est très importante car elle implique que le dirigeant doit mettre en œuvre une politique qui sera voulue et acceptée par les associés. Enfin, le dernier élément est l'affectio societatis. [...]

[...] Il exerce donc la mission de tout chef d'entreprise en assumant la direction économique et juridique de sa société. Les pouvoirs du gérant de société civile immobilière sont très larges. Comme dit plus tôt, tant qu'il respecte l'intérêt de la société et son objet social, il a toute une étendue de pouvoirs s'offrant à lui pour faire prospérer sa société. Il peut par exemple gérer l'encaissement des loyers ou effectuer les déclarations fiscales. Cependant, le gérant a également des responsabilités et devoirs envers les associés et les tiers. [...]

[...] En effet, le gérant a un devoir de loyauté envers les associés de sa société. Il pourra être sanctionné s'il commet un manquement ayant causé un préjudice personnel à un ou plusieurs associés, préjudice étant distinct de celui pouvant être subi par la société. Il peut donc être sanctionné en cas de préjudice personnel envers un associé, mais également en cas de préjudice envers l'intérêt de la société et/ou de son objet social. Cela intervient, par exemple, dans le cas où le gérant décide de vendre un bien immobilier alors que les statuts ne prévoient pas la vente de biens acquis par la société civile immobilière. [...]

[...] Ainsi, si on achète des parts dans une société, on ne peut pas vendre ces parts comme on le veut et donc par principe les parts de la société civile immobilière ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés (le capital étant divisé en parts sociales). Un autre élément important à retenir de cette forme sociétale est que les apporteurs vont recevoir deux types de droits : des droits pécuniaires et extrapécuniaires. Les premiers vont être financiers tandis que les seconds seront plutôt politiques. [...]