Cour de cassation, chambre civile 3, 14 novembre 2019, n° 18-21.297 ; 12 décembre 2019, n° 18-23.784 ; 26 mars 2020, n° 18-16.113 ; 17 septembre 2020, n° 19-18.435 - Le champ d'application des baux commerciaux - Fiches d'arrêt

Extraits

[...] Solution de la Cour La Cour de cassation valide la requalification des baux en commerciaux du fait du maintien prolongé dans les lieux, mais rappelle que l'action en requalification est soumise à une prescription biennale, que la Cour d'appel a ignorée. Ce cas met en lumière la possibilité de requalification de baux atypiques en baux commerciaux en cas de maintien dans les lieux au-delà des termes contractuels, tout en soulignant l'importance des délais de prescription qui peuvent limiter les recours des locataires a deux ans notamment en vertu de l'article L. [...]

[...] Cour de cassation, chambre civile novembre 2019, n°18-21.297 ; 12 décembre 2019, n°18-23.784 ; 26 mars 2020, n°18-16.113 ; 17 septembre 2020, n°19-18.435 - Le champ d'application des baux commerciaux - Fiches d'arrêt Cass. 3e civ nov n° 18-21.297 Rappel des faits La société GLM a loué annuellement et à titre précaire un local à la société DDA de 1987 à 2008 pour l'exploitation d'un hôtel. En 2008, GLM a demandé à DDA de libérer les locaux pour rénovation. En 2010, un bail commercial est proposé mais non conclu, et en 2014 DDA réclame une indemnité d'éviction. [...]

[...] 145-6 du Code de commerce La requalification d'un bail est le changement de sa nature à appliquer ou à écarter, l'application du statut des baux commerciaux est prescrite pour deux ans à compter du jour où les parties intéressées ont ou auraient dû avoir connaissance des faits leur permettant d'exercer ce droit. Le statut des baux commerciaux défini par l'article L. 145-1 du Code de commerce. Ce statut offre une protection substantielle aux locataires en régulant les conditions de location des locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds de commerce le transfert de la propriété du fonds résultant de la vente ou de l'apport en société de ce fonds. [...]

[...] Il est non soumis de plein droit aux statuts des baux commerciaux, ce qui exclut les droits au renouvellement et à l'indemnité d'évictions automatiques. Bail précaire (article L. 145-5 du Code de commerce) Bail conclu pour une durée courte et spécifique, en dehors du cadre statutaire des baux commerciaux. Jusqu'à 3 ans au total ; au-delà, risque de requalification en bail commercial statutaire si conditions autre que la nécessité temporaire et spécifiée (ex : des travaux, attente d'une autorisation de construire). La requalification l'article L. [...]

[...] En effet, la non notification Enogia de son souhait de quitter les locaux et donc de mettre fin au bail en cours, n'a pas été déclarée. Cette décision confirme que la transformation d'un bail dérogatoire en bail commercial peut se faire automatiquement si le locataire reste dans les lieux au-delà du terme sans opposition du bailleur, illustrant la primauté de la continuité d'occupation sur les stipulations contractuelles initiales . Cass. 3e civ sept n° 19-18.435 Rappel des faits Mme H. [...]