Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 décembre 1993 - La rétractation d'une promesse unilatérale de vente

Extraits

[...] Toutefois, selon le Code civil, il n'existe que trois catégories d'obligations en la matière, l'obligation de donner, de faire et de ne pas faire. Face à cet argumentaire, la Doctrine s'accorde tout de même pour dire que le promettant a une obligation de faire. En somme, cet arrêt a été vivement critiqué pour avoir interprété de manière excessivement stricte l'article 1142 du Code civil, qui prévoit que  toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur  . [...]

[...] Et, à cet effet, l'existence ou non d'une clause prévoyant le paiement d'une indemnité d'immobilisation pourrait être un élément pris en considération par les juges  . La question qui se pose également est est-ce qu'il ne serait pas plus avantageux de signer une promesse synallagmatique de vente ou un contrat de vente ferme. Il est important de préciser que l'article 1589 du Code civil prévoit que la promesse de vente vaut vente. Ainsi, la vente est réputée faite dès lors qu'il y a signature, ce qui permet à l'acquéreur d'obtenir un jugement pour faire constater la vente en cas de défaillance du vendeur. [...]

[...] Il convient simplement de remarquer que, d'après la jurisprudence, tant que le contrat de vente n'est pas formé, le vendeur n'a qu'une obligation de faire, déjouant la possibilité de faire constater la vente. Enfin,  la promesse synallagmatique de vente ne valant pas vente n'offre pas plus de sécurité que la promesse unilatérale et ne présente donc aucun avantage pour l'acquéreur. Dans la majorité des cas, la promesse unilatérale de vente, éventuellement aménagée pour décourager le promettant le plus possible de se délier de son engagement contractuel, sera le contrat le plus adapté. L'avenir de la promesse unilatérale de vente paraît donc assuré, mais une certaine vigilance dans sa rédaction s'impose  . [...]

[...] Si l'offre est tenue par un délai, le promettant, par principe doit le respecter. La jurisprudence admet toutefois que même en l'absence de délai, le promettant ne peut  légitimement se rétracter de son offre avant l'écoulement d'un délai dit raisonnable apprécié par les juges du fond et qui varie en fonction des circonstances, mais qui est généralement très bref  . Enfin, les détracteurs de l'arrêt commenté reprochent à la Haute Juridiction de ne pas avoir pris en compte le fait que  toute rétractation de l'option par le promettant avant que celle-ci ne soit levée doit être inefficace, l'offre s'inscrivant dans un contrat, par ailleurs souvent qualifiée d'engagement irrévocable . [...]

[...] Pour le promettant, la promesse s'articule comme une possibilité de prévoir. En effet, elle implique le maintien de son offre pendant le délai imparti par une contrepartie financière qui entraine une immobilisation de son bien. Néanmoins, il est à préciser que cette possibilité est évitée lorsque la pollicitation de par sa nature d'engagement unilatéral est obligatoirement gratuite. Par ailleurs, la rétraction du promettant se traduit par le versement des dommages et intérêt, même s'il faut démontrer qu'un préjudice a été subi. [...]