Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 mars 2003 - L'exploitation d'un fond de commerce loué

Extraits

[...] En effet il apparaît que le dernier contrat s'était expiré le 15 avril 1991 ; or ce n'est que le 7 août suivant que le propriétaire a refusé le renouvellement du contrat et exigé la remise des clefs. Donc durant près de 4 mois, le locataire est resté en possession des lieux sans contestation apparente du propriétaire malgré l'expiration du bail. En effet l'exploitant était toujours en possession des clefs du local malgré la fin du contrat de bail. Or l'article L145-5 du Code de Commerce dispose que si aucune des 2 parties ne s'est manifestée à la suite de l'expiration, le contrat est tacitement reconduit. [...]

[...] I/L'inutilité de la prépondérance de la clientèle : une position nouvelle : L'obsolescence du critère quantitatif de la clientèle : Dans cet arrêt la Cour de cassation rompt avec la jurisprudence antérieure en admettant l'idée que le seul le critère d'une clientèle propre est nécessaire à la qualification de bail commercial Une Jurisprudence constante achevée : La Jurisprudence affirme que la clientèle est un élément essentiel du fonds de commerce. La clientèle étant un élément toutefois trop large la jurisprudence a été amenée à préciser ce terme. Jusqu'en 2003, deux critères étaient principalement retenus : pour se voir attribuer le statut des baux commerciaux, le commerçant devait disposer d'une clientèle propre et prépondérante par rapport à celle attachée au propriétaire. En effet la 3 chambre civile de la Cour de cassation avait démontré, le 27 novembre 1991 la complémentarité de ces 2 critères. [...]

[...] Sur le premier moyen, En sa première branche : L'article L145-1 et suivants du code de Commerce n'est pas de nature à s'appliquer aux locaux appartenant au domaine public d'une Collectivité publique. Or les juges du fond ayant constaté que le local appartenait au domaine public de la Commune ont toutefois appliqué le régime des baux commerciaux. Donc la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constations et a ainsi violé les articles L145-1 et suivant du Code de Commerce. [...]

[...] Pour autant, la Cour de cassation a admis la décision rendue par la Cour d'appel, en admettant cette possibilité de tacite reconduction. Ce qui tend à s'expliquer par le fait que les commerçants-locataires ayant contracté successivement différents contrats de bail, malgré leurs différents intitulés, pour une durée constante s'étendant de 1977 à 1991 prouve bien la nécessité de ce local pour l'activité des commerçants-locataires. Le refus du propriétaire de renouvellement du contrat de bail : le droit à indemnisation : 1 L'indemnité d'éviction : réparation du préjudice subit : La spécificité du bail commercial tient au droit pour le locataire au renouvellement de son contrat. [...]

[...] II/La stricte application des conséquences légales du statut des baux commerciaux : L'attribution par la Cour de cassation du statut du bail commercial constitue un réel bénéfice pour les exploitants, qui grâce à ce statut vont pouvoir prétendre au renouvellement de ce bail et le cas échéant à des indemnités d'éviction La propriété commerciale : un droit légitime : 1 La spécificité du bail commercial : le droit à son renouvellement : Le droit à ce renouvellement pour les commerçants-locataires constitue l'une des principales conséquences de l'attribution par la Cour de cassation du statut de bail commercial. La seule condition exigée pour l'exercice du droit au renouvellement est que le locataire doit avoir exploité son fonds de commerce dans les lieux loués pendant les 3 dernières années avant l'expiration du bail. Or en l'espèce, cela ne paraît pas si simple en effet étant donné que les contrats concernaient une activité saisonnière : ils n'étaient conclus que pour de courtes durées. [...]