Ce document comprend le commentaire de deux arrêts de la Chambre commerciale de la Cour de cassation sur le thème de la solidarité du loueur dans le cadre de la location-gérance (attribution des dettes, dénonciation du contrat de location-gérance, perte de la clientèle)
Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, 8 janvier 1980 :
M Maraux propriétaire d'un fonds de commerce a mis en location-gérance son fond en le confiant à Mme Burtin. Le gérant Mme Burtin a contracté une dette avec la société de diffusion commerciale Auxiliaire(DICOMA), lors de l'exploitation de ce fond. La société DICOMA a réclamé le remboursement de la dette. Celle-ci a par la suite argué que M Maraux était responsable de cette dette en tant que propriétaire du fonds de commerce et se fondant sur l'article 8 de la loi du 20 mars 1956 qui est une exception au principe de la relativité des conventions. Un litige a donc éclaté entre les deux sur le problème de l'attribution de la dette.
Le problème qui se pose ici est de savoir qui est redevable de la dette contractée par le gérant d'un fonds de commerce donné en location-gérance, et dans quelle mesure une dette utile au fond peut-elle être attribuée au propriétaire du fonds.
Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, 24 septembre 2003
Mme X propriétaire d'un local à usage commercial, à donné en location ce local en 1972 aux époux Y et leur a cédé le fond existant dans ce local.
Le 2 janvier 1981 M et Mme Y ont donné en location-gérance ce local à la société Natalys. Et ont stipulé dans le contrat de location-gérance que celui-ci d'une durée de 5 ans se renouvellera par tacite reconduction par période de 5 ans, et que pour empêcher ce renouvellement il faudra dénoncer le contrat avec un préavis d'une année. De plus, il était stipulé que cette durée renouvelable est fixée sous réserve du renouvellement du bail consenti par le propriétaire.
Le problème qui se pose ici est double : d'une part, savoir si la clause prévue au contrat permettait au gérant en cas de non-renouvellement du bail de dénoncer le contrat de location-gérance sans respecter le préavis contractuellement prévu, et d'autre part, savoir si le loueur dans une location-gérance peut obtenir une seconde indemnisation de la part du gérant sur le fondement d'une perte de sa clientèle, postérieurement à l'indemnité d'éviction versée par son bailleur en rupture du bail commercial.
[...] Une fois publié, si la dette est contractée 6 mois après la publication alors le loueur ne sera pas tenu solidairement à la dette. La solidarité du loueur, garantie pour les tiers créanciers Cette garantie est logique du point de vue de la protection des tiers, cette solidarité est comme une sanction pour défaut de prudence. De plus si le bien sert à l'exploitation du fond dont il est propriétaire cela semble logique que le loueur y participe. Mais garantie limitée aux 6 mois suivant la publication. [...]
[...] La société Natalys a formé un pourvoi en cassation et la chambre commerciale de la Cour de cassation le 24 septembre 2003 a cassé partiellement l'arrêt d'appel en rendant une solution favorable à la société Natalys au motif que la perte de clientèle avait déjà été indemnisée par Mme X aux époux Y au titre de l'indemnité d'éviction. (L'affaire était un peu plus complexe car il existait une clause de non- concurrence entre certaines parties dans l'arrêt du 24 mars 1998, mais le point sur lequel est amenée à statuer la Cour de cassation le 24 septembre 2003 n'est pas le même qu'en 1998.) Problème de droit: La cour a dû statuer sur deux problèmes distincts: La clause prévue au contrat permettait-elle au gérant en cas de non- renouvellement du bail de dénoncer le contrat de location-gérance sans respecter le préavis contractuellement prévu? [...]
[...] L'interprétation de la Cour est critiquable, cependant la société Natalys continuait à exploiter le fond depuis un certain temps et ce malgré le non-renouvellement du bail, les époux Y pensaient donc que la société Natalys en restant dans les lieux sans réclamer la fin du bail renonçait au droit de rupture. De plus la rupture a eu lieu pas mal de temps après l'annonce de non-renouvellement du bail ainsi que de la reconduction du bail. Une impossible double indemnisation de la perte de la clientèle Le principe de non-cumul des indemnisations pour un même préjudice Issue de la jurisprudence et de l'interprétation donnée à l'article 1147 du Code civil, on ne peut pas être indemnisé deux fois pour le même préjudice. [...]
[...] Le 22 aout 1989 M X a donné congé pour le 1er mars 1990 aux époux Y avec refus de renouvellement du bail et une indemnité d'éviction. Le 1er juillet 1992 la société Natalys a dénoncé le contrat de location-gérance pour le 1er septembre 1992. Et cette même société a installé un nouveau magasin à proximité de l'ancien local. Les époux Y ont demandé réparation du préjudice pour rupture abusive du contrat de location-gérance, ainsi que de la perte de leur fond par l'installation à proximité de la société Natalys. L'affaire a été portée devant les tribunaux lors d'une procédure longue. [...]
[...] Commentaire de l'arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 24 septembre 2003 Faits et procédures Mme X propriétaire d'un local à usage commercial, à donné en location ce local en 1972 aux époux Y et leur à cédé le fond existant dans ce local. Le 2 janvier 1981 M et Mme Y ont donné en location-gérance ce local à la société Natalys. Et ont stipulé dans le contrat de location-gérance que celui-ci d'une durée de 5 ans se renouvellera par tacite reconduction par période de 5 ans, et que pour empêcher ce renouvellement il faudra dénoncer le contrat avec un préavis d'une année. [...]
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