Dans le premier arrêt, la promettante, Mme Godard, avait consenti aux bénéficiaires, les consorts Cruz, une promesse unilatérale de vente d'un immeuble mais quelques jours plus tard elle notifie son intention de ne plus vendre l'immeuble. Les bénéficiaires, ayant levé l'option sur la promesse de vente mais antérieurement à la décision de ne plus vendre, ont alors assigné la vendeuse à la réalisation forcée de la vente.
La Cour d'appel a débouté les bénéficiaires de la promesse de leur demande au motif que l'obligation du vendeur n'est qu'une obligation de faire et non de donner tant que l'option n'est pas levée. Les demandeurs ont alors formé un pourvoi en cassation pour violation des articles 1134 et 1589 du code civil.
Le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente peut-il contraindre le promettant à l'exécution forcée de la vente si celui-ci s'était rétracté avant la levée de l'option intervenue pendant le délai d'option ?
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi au motif que tant que les bénéficiaires de la promesse unilatérale de vente n'ont pas déclaré acquérir le bien, l'obligation pesant sur le vendeur n'est qu'une obligation de faire. Ainsi, tant que l'option n'est pas levée toute rencontre des volontés n'est pas possible et donc que le vendeur, comme le bénéficiaire, peut se rétracter. En l'espèce, on considère donc qu'il n'y a pas eu échange de volonté puisque la levée de l'option a été faite postérieurement à la rétractation de la promettante.
Dans le second arrêt, un acte de donation-partage d'une parcelle a été réalisé au bénéfice de la société défenderesse, la SCI Emeraude, alors qu'il contenait un pacte de préférence au profit de la demanderesse, Mme Pater-Pere décédée, représentée par ses consorts. Ces derniers demandent alors la substitution de la bénéficiaire du pacte de préférence dans les droits de l'acquéreur et, subsidiairement, le paiement de dommages et intérêts par le vendeur, l'acquéreur, à savoir la société, et le notaire.
La Cour d'appel déboute alors les demandeurs au motif que la bénéficiaire du pacte de préférence n'avait pas fait connaître sa volonté de s'en prévaloir. Ils ont alors formé un pourvoi en cassation au motif qu'un pacte de préférence est un droit de préemption et donc une obligation de donner de la part du vendeur.
Dans quelle mesure le non-respect d'un pacte de préférence peut entraîner la nullité de la vente, voire la substitution du bénéficiaire du pacte à l'acquéreur ?
La Cour de cassation rejette le pourvoi au motif que le bénéficiaire d'un pacte de préférence peut demander l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et obtenir sa substitution à l'acquéreur qu'à la condition que ce tiers ait eu connaissance de l'existence du pacte et de préférence et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. Le tiers ne verra donc son contrat annulé que s'il est de mauvaise foi, ce qui n'est pas en le cas en l'espèce puisque la bénéficiaire du pacte de préférence n'a pas déclarer son intention de se prévaloir de son droit de préférence.
Au vu de ces deux arrêts, on peut se demander dans quelle mesure une promesse unilatérale de vente et le pacte de préférence sont des obligations de faire et quelles en sont les conséquences.
[...] En effet, selon l'arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 1993, une promesse unilatérale de vente peut être rétractée par son promettant tant que le bénéficiaire n'a pas levé son option car il ne s'agit alors pas d'un contrat. La promesse unilatérale de vente est donc considérée comme un avant-contrat qui, normalement, a été considéré par la jurisprudence pour protéger le contractant d'une rupture abusive de la part de son cocontractant. Ainsi, la rétractation d'une promesse unilatérale de vente par son promettant peut paraître abusive car cela va à l'encontre de la liberté de choix du bénéficiaire de contracter ou non. [...]
[...] Ainsi, tant que l'option n'est pas levée toute rencontre des volontés n'est pas possible et donc que le vendeur, comme le bénéficiaire, peut se rétracter. En l'espèce, on considère donc qu'il n'y a pas eu échange de volonté puisque la levée de l'option a été faite postérieurement à la rétractation de la promettante. Dans le second arrêt, un acte de donation-partage d'une parcelle a été réalisé au bénéfice de la société défenderesse, la SCI Emeraude, alors qu'il contenait un pacte de préférence au profit de la demanderesse, Mme Pater-Pere décédée, représentée par ses consorts. [...]
[...] Cette solution a été retenue car on a compris l'article 1142 comme résolvant l'obligation de faire en dommages et intérêts lorsqu'elle est impossible en nature parce que personnelle. Toutefois, en cas de tentative de fraude des droits du bénéficiaire, cette impossibilité est levée au profit de l'exécution forcée du contrat et donc de la substitution du tiers par le bénéficiaire. L'arrêt de l'Assemblée plénière tente donc de remettre un peu de substance aux avant-contrats en leur donnant une certaine force obligatoire allant dans le sens de leur but premier, à savoir une certaine garantie juridique à l'égard du bénéficiaire. [...]
[...] En effet, l'article 1142 du code civil dispose que toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur. Cette solution est critiquable dans le sens qu'elle ne vaut qu'à des conditions précises dans l'exécution de la promesse unilatérale de vente et le pacte de préférence. En effet, dans l'arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2003, l'exécution forcée est possible que lorsque le bénéficiaire de cette promesse a levé son option. [...]
[...] 3eme décembre 1993 et arrêt Ch. mixte mai 2006 Dans le premier arrêt, la promettante, Mme Godard, avait consenti aux bénéficiaires, les consorts Cruz, une promesse unilatérale de vente d'un immeuble mais quelques jours plus tard elle notifie son intention de ne plus vendre l'immeuble. Les bénéficiaires, ayant levé l'option sur la promesse de vente mais antérieurement à la décision de ne plus vendre, ont alors assigné la vendeuse à la réalisation forcée de la vente. La Cour d'appel a débouté les bénéficiaires de la promesse de leur demande au motif que l'obligation du vendeur n'est qu'une obligation de faire et non de donner tant que l'option n'est pas levée. [...]
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