Commentaire d'arrêt de la Chambre commerciale de la Cour de cassation du 2 mars 2010 : la résiliation de plein droit du contrat de bail

Extraits

[...] Le bailleur a alors saisi la juridiction des référés, d'une part dans le but de faire constater la résiliation de plein droit du bail en raison du non- respect du délai fixé, et d'autre part pour que l'expulsion soit ordonnée. L'arrêt rendu par la Cour d'appel le 24 octobre 2008 retient pour constater la résiliation de plein droit du bail que l'administrateur judiciaire était présumé de façon irréfragable avoir renoncé à la poursuite du contrat de bail en raison du dépassement du délai d'un mois. C'est ainsi, selon les juges, que le bailleur avait acquis le droit de faire constater en justice la résiliation de plein droit du contrat de bail. [...]

[...] Cet arrêt de principe constitue pour certains auteurs un certain favoritisme des entreprises en difficulté au détriment des droits du bailleur. Ainsi, le bailleur ne pourra désormais résilier le bail qu'en entamant une action en résiliation pour non-paiement des loyers, et devra en attendant supporter les difficultés économiques du locataire en redressement judiciaire comme c'est le cas en l'espèce. Autre possibilité, le bailleur peut demander en justice la résiliation du bail si l'administrateur ne s'est toujours pas prononcé trois mois après le jugement d'ouverture de la procédure. [...]

[...] Les juges de la Cour de cassation par cet arrêt du 2 mars 2010 ont répondu par la négative. En effet ils ont cassé et annulé l'arrêt de la Cour d'appel, et ainsi refusé de faire produire au silence de l'administrateur un effet de résiliation du bail. Ainsi dans cet arrêt, dont l'importance a été mise en avant par la Cour de cassation la Haute juridiction a écarté l'applicabilité de l'article L. 622-13 au contrat de bail commercial au profit de l'article L. [...]

[...] 622-14, un article excluant les dispositions du texte applicable au droit commun et par la même occasion la faculté qui était auparavant offerte au bailleur. Il faut noter que ces dispositions sont également transposables aux procédures et de sauvegarde, et de liquidation judiciaire, ce qui vient ainsi clarifier une situation qui demeurait assez confuse jusqu'à présent. Une clarification nécessaire du régime applicable au contrat de bail. Cette décision de la Cour de cassation marque la fin d'un débat doctrinal concernant le régime applicable au contrat de bail (partie et consacre de manière jurisprudentielle l'ordonnance du 18 décembre 2008 (partie B). [...]

[...] Si la Cour de cassation s'est refusée à faire produire un effet de résiliation du bail au silence de l'administrateur (partie c'est parce qu'elle a considéré que le contrat de bail commercial était un contrat particulier régi par les dispositions de l'article L. 622-14 du Code de commerce (partie B). Le refus de faire produire au silence de l'administrateur un effet de résiliation du bail. Dans cette décision la Cour de cassation établit que le bailleur ne peut pas profiter du mécanisme de la résiliation de plein droit un mois après une mise en demeure restée sans réponse. [...]