Le propriétaire d'un bien s'engageant à le vendre à un prix déterminé à une autre personne, qui accepte de réfléchir sur l'intérêt pour elle d'acquérir le bien, forme un avant contrat de vente, appelé promesse unilatérale de vente. La Haute juridiction en date du 1er décembre 2010 va alors s'interroger sur la qualification juridique de cette promesse unilatérale de vente.
Dans cette affaire, les faits sont les suivants : un homme marié sans contrat avec son épouse, signe en 1958 une promesse d'achat d'un appartement en cours de construction, achat qui devait intervenir dans un délai de deux ans.
[...] Cette jurisprudence utilise ainsi un critère économique pour déduire la formation d'une vente. Cette solution, bien que parfois admise par la Cour de Cassation est contestable, car dans le Code civil la vente se forme non pas sur des critères économiques, mais sur des critères juridiques. C'est-à- dire qu'elle se forme sur le terrain de l'analyse des consentements et non pas sur le terrain économique. Or, quel que soit le montant de l'indemnité d'immobilisation, le bénéficiaire en acceptant la promesse n'accepte pas d'acheter, il accepte simplement l'option que lui propose le promettant. [...]
[...] Dans cette mesure, cette promesse unilatérale de vente voit apparaitre une obligation à la charge du bénéficiaire. L'obligation c'est le prix que le bénéficiaire doit payer pour avoir la possibilité de réfléchir. Ce prix s'appelle une indemnité d'immobilisation. Le promettant immobilise son bien. De ce point de vue, notre promesse unilatérale de vente devient un contrat synallagmatique puisqu'on a bien les obligations réciproques et interdépendantes. Mais il n'y a toujours pas de vente, car il n'y a toujours pas d'accord sur la chose et sur le prix, il n'y a pas de levée d'option. [...]
[...] Il ne s'engage donc à rien, sauf à réfléchir sur l'intérêt pour lui d'acheter et en cela que la promesse est unilatérale, car seul le promettant est tenu d'une obligation. L'obligation du promettant est de vendre si le bénéficiaire veut acheter. Dès lors, cette promesse unilatérale de vente ne produit aucun effet translatif, le promettant reste pour l'instant propriétaire de son bien. Il n'y a pas d'obligation de donner (obligation de transférer la propriété) à la charge du promettant. Le promettant s'engage simplement à une obligation de faire, cette obligation de faire c'est l'obligation d'accorder la priorité au bénéficiaire s'il veut acheter le bien. [...]
[...] Il y a donc aucun effet réel à l'issu de la promesse unilatérale de vente. Il n'y a qu'un rapport d'obligation. Le promettant s'oblige au terme de la promesse à ne pas vendre le bien à un tiers tant que le bénéficiaire n'aura pas dit qu'il ne souhaite pas acquérir donc notre contrat est unilatéral, le promettant est seul débiteur, le bénéficiaire n'est que créancier. Or c'est bien ce que retient la Cour de Cassation, puisqu'elle affirme que seuls les vendeurs s'étaient engagés de manière ferme et définitive, envers le candidat acquéreur qui prenait acte de l'engagement, mais qui de son côté ne s'engager pas, à conclure le contrat définitif Il y a donc deux choses que la Cour caractérise : d'une part que par cette promesse, seuls les vendeurs se sont engagés de façon irrévocable et que donc leurs consentements étaient acquis. [...]
[...] Ainsi, peut importe l'engagement du promettant, c'est toujours au bénéficiaire que revient le choix de parfaire la vente en donnant son consentement. Cependant, jusqu'à ce moment, le choix de conclure l'acte est exclusivement réservé au bénéficiaire. En effet le promettant ne peut rien y faire, la Cour le rappelle ici, le bénéficiaire ne s'engage pas à conclure le contrat de manière définitive, mais l'option dont il dispose lui permet de donner son consentement pour conclure la vente, au moment où lui seul l'aura choisi, et qu'il aura suffisamment réfléchi pour acquérir ce bien. [...]
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