Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 octobre 2021, n° 20-19.278 - Un preneur peut-il revendiquer le manquement du bailleur à son obligation de délivrance dès lors que ce dernier n'a pas connaissance du vice affectant l'immeuble ?

Extraits

[...] Mais ce que met en avant la Cour de cassation c'est aussi l'obligation pour le preneur de tenir son bailleur informé de l'état de l'immeuble. Par la présente la Cour de cassation maintient que l'obligation persiste pendant le bail et non pas seulement à sa conclusion (voir aussi Civ. sept n° 18-21.890). Mais on comprend mal ce choix puisque l'obligation de délivrance s'exécute de manière instantanée tandis que celle d'entretien s'exécute pendant le bail. On peut donc approuver C. Quament lorsque ce dernier invoque que « [l'obligation d'entretien découle de l'obligation de délivrance, mais concerne l'exécution du contrat ». [...]

[...] Il est en effet incompréhensible que la Cour n'ait pas à se fonder sur des données scientifiques pour remettre en cause le jugement de professionnels. Pour autant, ici il faut rappeler que la Cour de cassation juge en droit et non en fait et cela est parfaitement respecté en l'espèce. En effet, sur ce point, elle ne remet pas en cause le jugement des juges d'appels. Pour autant, cela peut évidemment donner lieu à un contentieux important et les solutions d'une Cour à l'autre vont pouvoir être différentes, ce qui n'est pas cohérent. [...]

[...] De ce fait le vice existait dès la construction de l'immeuble de sorte que la Cour d'appel a violé les articles 1147 du Code civil dans sa rédaction antérieure et les articles 1719 et 1720 du même code. Puis dans un second moyen ils invoquent qu'il revient au bailleur de faire des travaux sur l'immeuble objet du bail. Et qu'ainsi en exonérant les bailleurs de leur responsabilité alors qu'il ne démontrait pas que le défaut était visible ni que « M. et Mme aient été mis en demeure, antérieurement au 14 janvier 2015, d'avoir à effectuer des travaux en lien avec l'affaissement de la charpente ». [...]

[...] En cela, le bailleur était obligé de procéder à des réparations ce que ce dernier a proposé donc on comprend que ce dernier n'ait pas violé son obligation. On pourrait par ailleurs conclure qu'en 2013 lorsque le vice a été découvert le bailleur, devait faire disparaître le vice dans un souci d'entretien de son bien. En effet, antérieurement lors de la délivrance le vice n'existait pas. De ce fait, ce dernier ne manquait à son obligation de délivrance qu'à compter de 2014, soit la date de fermeture de l'enseigne. [...]

[...] Une fois cela établi, il faut donc mettre en avant le fait que cet arrêt rend très complexe la possibilité pour le preneur d'obtenir la preuve du manquement à l'obligation de délivrance du bailleur. Une décision rendant plus complexe pour le preneur la possibilité d'obtenir la résolution du bail, manquement à l'obligation de délivrance Cette deuxième et dernière partie vise à mettre en avant la nécessité de diligence d'une part reprochée ici au preneur et d'autre part le pouvoir extrêmement important qui est donné ici aux juges du fond sur l'appréciation de l'existence préalable du vice La nécessité de diligence du preneur reproché dans le présent arrêt La cour ici reproche au demandeur son manque de diligence lorsque cette dernière évoque que « elle a constaté que le locataire . [...]