Chambre mixte, Cour de cassation, 26 mai 2006 - le pacte de préférence dans le secteur de la cession de fonds de commerce

Extraits

[...] En cas de manquement à cette obligation, il apparait comme logique que le bénéficiaire puisse demander l'annulation de la vente accordé à un tiers. Néanmoins, ce défaut dans l'exécution de l'obligation de la part du promettant entraina souvent dans d'autres arrêts, que l'allocation de dommages-intérêts, considérant en effet que l'exécution forcée n'est pas possible. B. Les effets d'une telle annulation Si le fait même que l'inexécution de l'obligation du pacte de préférence peut permettre aux juges de déclarer nul le contrat de vente entre le promettant et le tiers. [...]

[...] Et de plus, selon le pourvoi, le pacte de préférence s'analyse en un droit de préemption, qui est une obligation de donner dont la violation aurait dû entrainer l'inefficacité de la vente, et aussi la substitution du bénéficiaire aux droits de l'acquéreur. Il est de plus avancé par la partie au pourvoi que la société Emeraude avait forcement connaissance du pacte de préférence du fait de la publicité foncière. La Chambre Mixte de la Cour de cassation doit donc se prononcer sur le fait de savoir si le bénéficiaire d'un pacte de préférence peut demander l'annulation de la vente effectuée par le promettant sans l'avoir proposé d'abord au bénéficiaire du pacte de préférence. [...]

[...] Chambre mixte, Cour de cassation mai 2006 - le pacte de préférence dans le secteur de la cession de fonds de commerce Le pacte de préférence fait partie de la grande famille des avant-contrats, ils se retrouvent notamment dans le secteur immobilier, où la législation prévoit en plus des dispositions particulières, mais aussi dans le secteur de la cession de fonds de commerce. En l'espèce, un acte de donation-partage a été dressé le 18 décembre 1957, celui-ci contenait un pacte de préférence au bénéfice de Mme. [...]

[...] Cela en l'espèce n'apparait pas comme compliqué à prouver pour le bénéficiaire étant donné que le pacte de préférence avait fait l'objet d'une publicité foncière, ce qui par définition le rend consultable par tout intéressé. Mais, à défaut d'une telle publicité, il peut sembler difficile de rapporter une telle preuve. Preuve qui de plus ne suffira pas à elle seule pour provoquer l'annulation- substitution. B. Prouver la connaissance de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir La Chambre Mixte fait ici état d'une seconde condition afin de permettre cette annulation-substitution, il faut de plus que le bénéficiaire arrive à prouver la mauvaise foi du tiers acquéreur qui, connaissant le pacte, à choisit de ne pas en tenir compte, mais surtout, qui a consciemment décidé d'acquérir le bien malgré qu'il ait eu connaissance de l'intention même du bénéficiaire de ce prévaloir de son droit de préférence. [...]

[...] Des effets discutables de l'annulation Il apparait donc que dans cet arrêt, les juges du droit disposent que le bénéficiaire d'un pacte de préférence méconnu puisse demander sa substitution dans les droits de l'acquéreur, mais ce à la condition double que le tiers acheteur ait eu connaissance de l'existence même du pacte mais aussi, et surtout de l'intention du bénéficiaire de ce pacte que de s'en prévaloir A. Prouver la connaissance de l'existence du pacte de préférence En effet la Cour de cassation vient dans cet arrêt poser le principe qu' afin de voir sa demande de substitution dans les droits de l'acquéreur, le bénéficiaire devra prouver que celui-ci avait connaissance de l'existence même du pacte de préférence, et que c'est malgré cela qu'il a décidé de s'engager. Le bénéficiaire devra donc rapporter la preuve de cette connaissance de la part du tiers. [...]