En l'espèce, la société Le Saint Jean, propriétaire d'un fonds de commerce de restaurant, pizzeria, glacier, et Mme Andreozzi avaient conclu un contrat qu'elles avaient intitulé "contrat de gérance". Puis, après un certain nombre d'années d'exploitation, la "gérante" avait assigné sa contractante en annulation du contrat et sollicitait sa requalification en sous-bail commercial. On suppose que le but de la manœuvre était de pouvoir rester dans les lieux et donc de bénéficier du droit au renouvellement tel qu'il résulte de l'article L. 145-32 du code de commerce. Mais, en soulevant d'abord la nullité du contrat de location-gérance pour obtenir ensuite sa requalification, la demanderesse a indéniablement commis une erreur stratégique que la cour d'appel (CA Bastia 10 nov. 2003), puis la Cour de cassation ne pouvaient que prendre en compte. Comment faire produire des effets à un contrat nul ?
Un contrat nul ne saurait être requalifié puisqu'il n'existe pas. Le seul effet possible est les restitutions consécutives à son annulation. En fournissant à la juridiction les arguments pour conclure à la nullité de la convention litigieuse, la plaignante s'est "coupé l'herbe sous le pied" et c'est à juste titre que la Cour juge que "le contrat de location-gérance conclu entre les parties le 1er avril 1988, qui ne remplissait pas les conditions prévues par les articles L. 144-3 et L. 144-4 du code de commerce, devait être déclaré nul par application de l'article L. 144-10 du même code et que ce contrat n'avait pu dès lors produire aucun effet. La cour d'appel, abstraction faite de motifs surabondants, en a exactement déduit que Mme A. devait être déboutée de sa demande de requalification du contrat de location-gérance en sous-bail commercial et déclarée occupante sans droit ni titre du local où est exploité le fonds de commerce".
[...] Une requalification opportune tant sur le plan économique que juridique 1. Opportunité économique de la solution Un soupçon de spéculation pesant sur la sous-location, le statut des baux commerciaux pose un principe d'interdiction avant de la réglementer assez strictement. Et, dans ce cadre, il se trouve que la sous-location doit être autorisée par le propriétaire des lieux, lequel doit être appelé à concourir et à la conclusion du sous-contrat, et à l'acte de renouvellement. A défaut, la sous-location est irrégulière et donc inopposable au propriétaire, le sous-preneur ne pouvant faire valoir son droit direct au renouvellement. [...]
[...] 144-10 du même Code et que ce contrat n'avait pu dès lors produire aucun effet, la Cour d'appel en a exactement déduit que l'exploitante du fonds de commerce devait être déboutée de sa demande de requalification du contrat de location-gérance en sous-bail commercial et déclarée occupante sans droit ni titre du local où est exploité le fonds de commerce. La nullité du contrat de location-gérance est la sanction retenue en cas de non-respect des conditions posées par le code de commerce lors de sa conclusion (art. L. 144-10). Dans l'affaire qu'a eue à connaître la Cour de cassation cet aspect était relié à une demande de requalification du contrat en sous-bail commercial. [...]
[...] 144-10 du même code et que ce contrat n'avait pu dès lors produire aucun effet, la cour d'appel, abstraction faite de motifs surabondants, en a exactement déduit que Mme A. devait être déboutée de sa demande de requalification du contrat de location-gérance en sous-bail commercial et déclarée occupante sans droit ni titre du local où est exploité le fonds de commerce". II. Portée de l'arrêt Ayant retenu que le contrat de location-gérance conclu entre les parties, qui ne remplissait pas les conditions prévues par les art. L. [...]
[...] On suppose que le but de la manoeuvre était de pouvoir rester dans les lieux et donc bénéficier du droit au renouvellement tel qu'il résulte de l'article L. 145-32 du code de commerce. Mais, en soulevant d'abord la nullité du contrat de location-gérance pour obtenir ensuite sa requalification, la demanderesse a indéniablement commis une erreur stratégique que la cour d'appel (CA Bastia 10 nov. 2003), puis la Cour de cassation ne pouvaient que prendre en compte. Comment faire produire des effets à un contrat nul ? Un contrat nul ne saurait être requalifié puisqu'il n'existe pas. [...]
[...] C'est donc en toute logique que la Cour conclut à la qualité d'occupante sans droit ni titre du local, de la demanderesse. Si elle n'avait pas invoqué l'article L. 144-10 du code de commerce, qui consacre une simple nullité relative, et s'était contentée de solliciter la requalification du contrat de location-gérance en bail commercial (v. Cass. 3e civ janv. 2002) elle eût pu obtenir satisfaction, et prétendre à son droit direct au renouvellement, à condition toutefois de penser à appeler le bailleur en la cause. [...]
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