Plus qu'une obligation attenante à la formation initiale du bail commercial, l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés apparaît comme une condition sine qua non au bénéfice du droit au renouvellement. C'est en ce sens que l'arrêt de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 18 janvier 2011 est venu apporter une précision supplémentaire dans le cadre du statut des baux commerciaux lorsque le preneur, acceptant volontairement de se soumettre au statut des baux commerciaux, est commerçant.
En l'espèce, les époux X, preneurs, sont commerçants et immatriculés au registre du commerce et des sociétés pour l'activité de "vente de fleurs, d'articles de quincaillerie-cadeaux et vente de produits diététiques" depuis un bail conclu le 28 novembre 1977 avec les consorts Y, bailleurs. Cependant, ils vendaient en réalité des articles et vêtements de sport. Cette nouvelle activité a été mentionnée lors du renouvellement du bail le 10 août 1987. Des constats d'huissier ont démontré les 9 juin et 18 août 2005 que c'était cette dernière activité qui était effectivement effectuée dans les lieux loués. Or, leur inscription au RCS ne le mentionne à aucun moment. Le bail a pris fin le 1er juillet 2004 par l'effet de la demande de renouvellement faite par les preneurs pendant la période de tacite reconduction. Ils sont donc sans droit ni titre depuis cette date.
Alors que la fixation de l'indemnité d'éviction était en cours, le bailleur a relevé que les preneurs n'avaient pas inscrit au RCS l'activité effectivement exercée dans les lieux loués et que la régularisation opérée le 27 juillet 2005 était inopérante et postérieure. Il refuse donc le droit au renouvellement, les conditions n'étant pas réunies. Les preneurs soutiennent de leur coté qu'ils pouvaient être dispensés de l'inscription au RCS puisqu'ils s'étaient soumis volontairement au statut des baux commerciaux. Par conséquent, ils étaient en droit de demander une indemnité d'éviction calculée sur l'activité autorisée par le bail.
La Cour d'appel de Rennes accueille la prétention du bailleur et refuse d'attribuer un droit au renouvellement ainsi qu'une indemnité d'éviction aux preneurs. Ces derniers forment donc un pourvoi en cassation (...)
[...] Les personnes physiques demandant leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers doivent déclarer l'adresse de leur entreprise et en justifier la jouissance. Il existe de plus des mentions pratiques obligatoires. Aux termes de l'article R. 123-37 et R. 123-38 du Code du commerce, les personnes physiques, les déclarations concernent la personne même du commerçant (identité, domicile, nationalité, situation matrimoniale) ainsi que l'établissement et l'activité (activité(s) exercée(s), adresse, date de commencement de l'activité, origine du fonds de commerce, etc.). [...]
[...] Dans le passé, la Cour d'appel de Paris avait jugé que ne pouvait prétendre au droit au renouvellement, le preneur qui était immatriculé au RCS pour une activité différente effectivement exercée dans les locaux, de celle stipulée au bail (CA Paris juin 2004). En l'espèce, la Cour de cassation retient uniquement la dissociation entre l'activité déclarée et l'activité exercée. En effet, malgré l'élargissement de la clause de destination du bail effectué lors du premier renouvellement du bail en 1987, il n'est pas acceptable d'admettre le défaut d'immatriculation d'un commerçant dans l'activité exercée. [...]
[...] L'arrêt de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 18 janvier 2011 est donc venu préciser l'élément prépondérant pour accéder au droit au renouvellement ; à savoir que, l'activité effectivement exercée doit être inscrite au registre du commerce et des sociétés ; tout en évinçant l'élément indifférent qui est la soumission volontaire au statut des baux commerciaux (II). L'élément déterminant au droit au renouvellement Plus qu'une condition initiale à l'application du statut des baux commerciaux, l'inscription au RCS est une condition nécessaire et obligatoire pour pouvoir prétendre au renouvellement du bail L'arrêt de la Haute juridiction vient en préciser les détails en déclarant que l'activité effectivement exercée doit être inscrite au RCS pour tirer les bénéfices du renouvellement L'inscription au RCS comme condition obligatoire au droit au renouvellement Au bout de 9 ans, le contrat de bail ne se résilie pas automatiquement. [...]
[...] II) L'élément indifférent : la soumission volontaire au statut des baux commerciaux Par cette décision du 18 janvier 2011, la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation nous montre donc que la soumission volontaire des parties ne permet pas d'exonérer les parties commerçantes de leur obligation d'immatriculation régulière ; ce défaut d'immatriculation donnant plutôt lieu à une dénégation du statut des baux commerciaux Il n'est dès lors pas possible d'admettre un quelconque renouvellement et versement d'une indemnité d'éviction Le défaut d'immatriculation comme cause de dénégation du statut des baux commerciaux Les preneurs soutenaient dans leurs moyens qu'ils pouvaient être dispensés d'une telle inscription au RCS puisqu'ils s'étaient soumis volontairement au statut des baux commerciaux. C'est d'ailleurs ce qui avait été retenu dans le passé par la Cour de cassation à plusieurs reprises (Civ. 3ème février 2005 et Civ. [...]
[...] En effet, l'expression l'immatriculation doit être régulière utilisée par la Cour de cassation ne permet pas de savoir de quelle régularité parle la Haute juridiction puisqu'elle n'apporte aucune précision sur ce point. Ainsi, l'attention des praticiens et rédacteurs d'acte doit être attirée sur le fait que, dès lors qu'une nouvelle activité est ajoutée à la destination contractuelle que ce soit à la suite d'une demande de déspécialisation ou par voie d'avenant et que cette nouvelle activité devient la seule exploitée dans les lieux loués, ils doivent avertir leur client de l'obligation d'effectuer des modifications au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers pour que l'activité exercée dans les lieux loués corresponde à celle mentionnée au RCS Lexbase hebdo 2011 éd. [...]
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