Cas pratique corrigé de droit des contrats spéciaux

Damien T.

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Cas pratique corrigé de droit des contrats spéciaux

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Thèmes abordés

Cas pratique corrigé, droit des contrats spéciaux, qualification juridique, faits juridiques, bail d'habitation, article 1787 du Code civil, loi du 6 juillet 1989, vente d'un bien immobilier, sous-location, article 1743 du Code civil, vente aux enchères, décret du 20 juillet 1972, loi du 2 janvier 1970

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Résumé du document

Monsieur et madame Milan ont acheté en 2015 un terrain à Saint-Jean de Cuculles sur lequel ils ont fait construire en 2016 une maison individuelle par un entrepreneur en bâtiment, la SARL Michel Gérard. La réception des travaux a eu lieu le 29 août 2017 et a été constatée dans un procès-verbal ne comportant pas de réserve. Ayant au départ prévu de se réserver cette maison pour leur retraite à l'orée des années 2035, ils l'ont louée pour la financer aux époux Herbert, retraités selon un bail d'habitation conclu le 5 janvier 2018.
Toutefois, leur projet vient d'être contrarié : Alexandra Zivco, jeune fille peu scrupuleuse vient de faire tourner la tête de monsieur Damien Milan qui lui a donné toutes ses économies et a même pioché dans la caisse de son employeur. Résultat, monsieur Damien Milan vient d'être licencié pour faute grave et ayant fait l'objet d'une condamnation pénale va avoir du mal à retrouver un travail de clerc de notaire. Heureusement, sa femme a grand coeur et elle lui a pardonné (... alors que maintenant ruiné, il n'arrive plus à joindre Alexandra Zivco).

Sommaire

Les questions relatives à la vente du bien immobilier
1. La vente de la maison à un tiers
2. La solution est la même dans l'hypothèse d'une vente aux enchères après saisie du banquier
3. L'achat de la maison par les locataires
4. Interlocuteur pour l'achat de la maison : agences immobilières ou propriétaire
L'action des locataires contre la SARL Michel Gérard
1. Détermination de la règle applicable
2. Application de la règle aux faits de l'espèce
La résiliation du bail pour violation de l'interdiction de sous-location
1. Règles de droit applicables
2. Application à l'espèce
L'action des locataires contre le banquier
1. Règles de droit applicables
2. Application à l'espèce

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Extraits

[...] Le congé doit avoir lieu six mois avant l'expiration du contrat de location. À l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. En cas de logement meublé : Selon l'article 25-8 de la loi de 1989 : Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail par sa décision de vendre le logement. [...]

[...] Les caractéristiques du contrat d'entreprise au sens de l'article 1710 du Code civil sont donc réunies. Il s'agit du louage d'ouvrage des entrepreneurs par suite d'études, devis ou marchés conformément à l'article 1779 du Code civil. Il se trouve soumis aux articles 1787 et suivants du Code civil. Les époux Milan, maitres d'ouvrage, ont donc conclu un contrat d'entreprise avec la SARL Michel Gérard, entrepreneur. Le 29 août 2017 : réception des travaux sans réserve. Qualification des rapports entre M. et Mme Milan et M. [...]

[...] Cette clause est mentionnée en caractères très apparents. Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre partie quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception [ . Dès lors que le mandat n'est pas exclusif, le mandant a la possibilité d'effectuer lui-même des recherches d'acquéreur pour son bien. [...]

[...] Selon l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, il faut la réunion de trois conditions : Le preneur doit être une personne physique (condition remplie : époux Herbert). Un local affecté à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation. Le local doit constituer la résidence principale du preneur (il faut une occupation au moins huit mois par an). L'énoncé n'indique pas précisément le temps d'occupation par les preneurs, néanmoins le fait que le bail ait débuté depuis deux ans et celui qu'ils décident de recourir à une jeune fille au pair en la logeant dans l'habitation permet de déduire que ce n'est pas une location pour de simples vacances, mais afin d'y demeurer de façon pérenne. [...]

[...] La seconde hypothèse est à écarter. L'article 1743 ayant une portée générale, il s'applique à toutes les ventes y compris les ventes aux enchères. Ainsi, selon la jurisprudence, en cas de vente sur saisie immobilière, l'adjudication doit respecter le bail en cours. (Cass. civ sept n°97- 22.129 De même, l'adjudicataire qui a eu connaissance du bail avant l'adjudication ne peut expulser le locataire (Cass. civ févr ou Cass. civ janv. 2007). [...]

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