Au décès de leurs parents, Paul (36 ans, 2 enfants), Emmanuel (32 ans, célibataire) et Virginie (18 ans, étudiante) s'interrogent sur l'opportunité de constituer entre eux une société civile immobilière (SCI). Leurs parents leur ont en effet transmis un chalet à Megève et une maison de ville à Montpellier.
Après avoir insisté sur l'opportunité de constituer une Société civile immobilière, nous procéderons à la rédaction du projet des statuts, établirons un calendrier des opérations de constitution et identifierons le coût fiscal de l'opération.
La constitution d'une SCI nécessite des conditions de fond qui devront apparaître dans les statuts. Tout d'abord, il doit y avoir minimum deux associés, ce qui ne pose pas de problème dans notre cas. Par contre l'objet social doit être civil. Pour cela, il ne faut pas qu'il comporte des éléments de commercialité même à titre accessoire. En effet, les associés ne pourront pas par exemple mettre en location commerciale la maison de Montpellier ni même exercer une activité hôtelière dans le chalet de Megève.
Concernant le statut social, aucun minimum n'est exigé ; les apports de notre société seront en nature c'est pourquoi il va falloir déterminer le prix des biens entrant dans le patrimoine de la société. Les conditions de forme seront développées postérieurement à travers le calendrier des opérations de constitution.
[...] Les stipulations auraient été différentes s'il avait été marié sur le régime de la communauté réduite aux acquêts. En effet, sa femme aurait pu être associée de la SCI et son autorisation devrait être nécessaire pour engager des biens (peut-être futurs) du mariage. La constitution d'une SCI nécessite des conditions de fond qui devront apparaître dans les statuts. Tout d'abord, il doit y avoir minimum deux associés, ce qui ne pose pas de problème dans notre cas. Par contre, l'objet social doit être civil. [...]
[...] Cet article reprendra les principales caractéristiques des statuts (forme sociale, montant du capital social . ) -dépôt au greffe du tribunal de commerce de Montpellier, de deux exemplaires des statuts, deux copies des actes de gestion, d'administration, de direction, de surveillance et de contrôle. Dépôt de deux exemplaires du rapport des commissaires aux apports. -immatriculation au registre du commerce et des sociétés: contrôle formel du centre de formalités des entreprises. Délivrance d'un récipicé de création d'entreprise. Délivrance du nº SIREN complété par la mention RCS et de MONTPELLIER. [...]
[...] La gérance doit rendre compte de sa gestion aux associés une fois par an. Le rapport comporte indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues. Les associés doivent être convoqués en assemblée générale dans les 6 mois de la clôture de l'exercice à l'effet de statuer sur les comptes et l'affectation des résultats. ARTICLE 29: AFFECTATION ET REPARTITION DES RESULTATS Avant toute distribution du bénéfice sous forme de dividendes proportionnellement au nombre de parts possédées par chacun des associés, les associés peuvent décider de doter le fonds de réserves ou de les reporter. [...]
[...] Les propriétaires indivis sont tenus de se faire représenter auprès de la société par un seul d'entre ou par un mandataire commun pris parmi les associés. En cas de désaccord, le mandataire sera désigné en justice à la demande du plus diligent. ARTICLE 12: RESPONSABILITE DES ASSOCIES Les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. Les associés ne peuvent être poursuivis en raison des obligations résultant des articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil qu'après mise en demeure restée infructueuse adressée à la société si le vice n'a pas été réparé, ou adressée soit à la société soit à la compagnie d'assurance qui garantit la responsabilité de celle-ci, si le créancier n'a pas été indemnisé. [...]
[...] ARTICLE 25: DECISIONS EXTRAORDINAIRES Par opposition les décisions extraordinaires ne sont valablement prises que si elles ont été adoptées par tous les associés. ARTICLE 26: INFORMATION DES ASSOCIES Dès que les associés sont convoqués à une assemblée, le texte des résolutions et tout document nécessaire à l'information sont tenus à leur disposition au siège social. Les associés peuvent demander que ces documents leur soient adressés par lettre simple. Tout associé peut avoir accès à tout document établi par la société ou reçu par elle. Tout associé peut se faire assister d'un expert. [...]
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