Au décès de leurs parents, Paul (36 ans, 2 enfants), Emmanuel (32 ans, célibataire) et Virginie (18 ans, étudiante) s'interrogent sur l'opportunité de constituer entre eux une société civile immobilière (SCI). Leurs parents leur ont en effet transmis un chalet à Megève et une maison de ville à Montpellier.
L'article 1832 du Code civil introduit par la loi du 11 juillet 1985, disposition tenant au régime général des sociétés pose dans son 1er alinéa que « la société est instituée par 2 ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat, d'affecter à une entreprise commune, des biens ou leur industrie, en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter » et dans son 3e alinéa que « les associés s'engagent à contribuer aux pertes ». En l'occurrence, Paul, Emmanuel et Virginie pourraient affecter à la société qu'ils créeraient en commun, les 2 biens immobiliers qu'ils ont reçus en héritage.
L'article 1845 du Code civil, attaché au statut spécifique des sociétés civiles, dispose qu' « ont le caractère civil, toutes les sociétés auxquelles la loi n'attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature ou de leur objet ». Cet article définit en creux la société civile, par opposition aux sociétés commerciales. La société civile est réglementée par le Code civil, des articles 1845 à 1870. La SCI en est une forme particulière, elle est particulièrement utilisée dans le cadre familial comme support juridique des propriétés immobilières. Il conviendra alors d'étudier la société civile immobilière en en dégageant les caractéristiques principales.
[...] En effet, les associés ne pourront pas par exemple mettre en location commerciale la maison de Montpellier ni même exercer une activité hôtelière dans le chalet de Megève. Concernant le statut social, aucun minimum n'est exigé; les apports de notre société seront en nature c'est pourquoi il va falloir déterminer le prix des biens entrant dans le patrimoine de la société. Les conditions de forme seront développées postérieurement à travers le calendrier des opérations de constitution. Les statuts de la Société Civile immobilière Les soussignés BOULET Paul, domicilié : 9 rue de la loge, MONTPELLIER, expert-comptable, né le 23/08/72, à Montpellier. [...]
[...] Les stipulations auraient été différentes s'il avait été marié sur le régime de la communauté réduite aux acquêts. En effet, sa femme aurait pu être associée de la SCI et son autorisation devrait être nécessaire pour engager des biens (peut-être futurs) du mariage. La constitution d'une SCI nécessite des conditions de fond qui devront apparaître dans les statuts. Tout d'abord, il doit y avoir minimum deux associés, ce qui ne pose pas de problème dans notre cas. Par contre, l'objet social doit être civil. [...]
[...] ARTICLE OBJET SOCIAL La société a pour objet la propriété, la gestion l'exploitation par bail, ou toute autre forme d'acquisition d'immeubles et toutes opérations financières, mobilières ou immobilières de caractère purement civil et se rattachant directement à l'objet social. Cette société a été créée dans le but d'administrer les biens cédés par M. et Mme BOULET, parents des associés. Ladite société n'a qu'une portée familiale. ARTICLE DUREE La société est constituée pour une durée de quatre-vingt-dix-neuf années à compter de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés, sauf cas de prorogation ou de dissolution anticipée. [...]
[...] ARTICLE 17: RETRAIT D'UN ASSOCIE Tout associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société avec l'accord unanime des associés ou par décision du Tribunal de grande instance de Montpellier. L'associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses parts au jour du retrait, valeur évaluée par accord entre associés ou à défaut à dire d'expert, en application de l'article 1843-4 du Code civil. ARTICLE 18: GERANCE La société est administrée par un ou plusieurs gérants choisis parmi les associés ou en dehors d'eux par une décision collective des associés représentant les 2/3 des parts sociales. [...]
[...] ARTICLE SIEGE SOCIAL Le siège de la société est fixé à MONTPELLIER rue de la loge Le siège social peut être transféré en un autre lieu de MONTPELLIER ou du département de l'Hérault par décision du gérant qui pourra en conséquence modifier les statuts, et partout ailleurs par décision collective des associés. ARTICLE APPORTS ARTICLE APPORTS EN NATURE M. BOULET Paul, M. BOULET Emmanuel, Mlle BOULET Virginie apportent à la société un immeuble situé à Megève évalué à euros et d'une maison de ville à Montpellier évaluée à euros. [...]
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