Les fonds de commerce et l'application du statut des baux commerciaux

Chiara L.

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Les fonds de commerce et l'application du statut des baux commerciaux

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Thèmes abordés

Fonds de commerce, baux commerciaux, article L 145 du Code de commerce, RCS Registre du Commerce et des Sociétés, répertoire des métiers, contrat de bail, article 1709 du Code civil, bail dérogatoire, bail statutaire, clientèle propre, immeuble, local, arrêt Grand Case Beach du 19 janvier 2005, concessionnaire, exploitation commerciale

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Résumé du document

Une société a concédé, par acte sous seing privé le 1er janvier 2015 à un concessionnaire, l'exclusivité de l'installation et de l'exploitation des bars et locaux de restauration rapide dans l'enceinte des parcs et diverses piscines de la région PACA, ce pour une durée de 5 ans. Le contrat précise que les locaux concédés sont dépendants des piscines et qu'en dehors des jours et heures d'ouverture, le concessionnaire a l'interdiction de traiter avec des clients. Six mois avant l'expiration du contrat, la société cédante signifie à son cessionnaire son intention de lui donner congé à compter du 1er janvier 2020. Ne souhaitant pas cesser son activité, ce dernier invoque son droit au renouvellement du contrat de bail. Selon la société, il ne peut pas se prévaloir de ce droit. Il s'agit alors de déterminer si le concessionnaire peut bénéficier du statut des baux commerciaux et ainsi se prévaloir du droit au renouvellement du contrat de bail.

Sommaire

Un contrat de bail
Un immeuble ou un local
L'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal
Une immatriculation au RCS ou au répertoire des métiers

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Extraits

[...] De fait, il semble que le statut des baux commerciaux ne puisse pas s'appliquer. Toutefois, afin de faire une étude complète des conditions du statut, il convient d'examiner le dernier critère. IV. Une immatriculation au RCS ou au répertoire des métiers Pour bénéficier du statut des baux commerciaux au moment du renouvellement du contrat de bail, le preneur doit être immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers. La jurisprudence précise que cette inscription n'est une condition du bénéfice du statut des baux commerciaux que pour le renouvellement du bail (Civ. [...]

[...] D'après la jurisprudence, un local est un emplacement concédé, bien défini, dont la permanence n'est pas soumise à la volonté du bailleur et permettant une exploitation réelle (Cass. 3e civ. 1er juin 2010 n° 09-65.482). En l'espèce, la société a concédé des « bars et locaux » au cessionnaire. En effet, il s'agit effectivement d'emplacements bien définis que l'on retrouve dans l'enceinte de parcs et diverses piscines de la région PACA et qui permettent une exploitation réelle par le cessionnaire, qui pourra poursuivre son activité de restauration rapide. Cette condition est donc remplie. III. [...]

[...] En l'espèce, le cas ne précise rien sur l'immatriculation du concessionnaire au RCS. Toutefois, on peut considérer qu'il est effectivement immatriculé, car cette condition est indispensable pour exercer. En toute hypothèse, cette condition semble remplie. En raison du défaut de clientèle propre, le concessionnaire qui n'est pas propriétaire d'un fonds de commerce ne peut pas invoquer l'application du statut des baux commerciaux et ainsi bénéficier des prérogatives qui en découlent. En effet, il ne dispose pas du droit au renouvellement du bail et ne pourra pas prétendre à l'obtention d'une indemnité d'éviction. [...]

[...] Toutefois, rien n'est mentionné s'agissant de la contrepartie monétaire due par le prétendu preneur. Le contrat étant d'une durée de 5 ans, on peut penser qu'un bail dérogatoire d'une durée de 3 ans a été conclu à l'origine et que celui-ci a été renouvelé. Si tel est le cas, il devrait désormais être soumis au statut des baux commerciaux. Ainsi, la condition tenant à l'existence d'un contrat de bail semble remplie. Il convient dès lors d'étudier si les autres conditions sont réunies. [...]

[...] Cette observation implique la réunion des trois conditions précitées afin que le statut des baux commerciaux puisse trouver à s'appliquer. Sur l'existence d'un véritable local stable et permanent, cette condition a été vérifiée dans le développement précédent. Le concessionnaire dispose, en effet de bars et locaux qui lui permettent d'exercer son activité. Les deux critères suivants méritent d'être observés conjointement. En effet, le seul emplacement des locaux et bars dans l'enceinte de parcs et piscines suffit à démontrer que le concessionnaire ne dispose pas d'une clientèle personnelle. [...]

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