En ce qui concerne cette première partie, deux questions peuvent être posées : d'une part celle concernant la nature des contrats liant Pierre à son bailleur, et d'autre part si les règles sont identiques ou diffèrent entre les deux locaux.
En premier lieu, pour savoir si nous sommes en présence d'un bail commercial, il faut voir si les conditions sont réunies et ainsi procéder à l'exclusion des autres statuts. Il convient donc de s'intéresser au statut du bail dérogatoire, de la convention d'occupation précaire et du bail commercial pour pouvoir ne retenir qu'une qualification.
Dans un premier temps, s'agissant du bail dérogatoire : nous savons que Pierre loue un local depuis 26 mois en vertu d'un acte sous seing privé. Or, selon l'article L. 145-5 du Code de commerce, le bail dérogatoire se conclut pour une durée inférieure ou égale à deux ans. Lors de l'entrée dans les lieux du preneur, les parties ont la possibilité d'écarter cette qualification si la durée totale du bail n'est pas supérieure à deux ans. Cette hypothèse peut donc être écartée.
Dans un deuxième temps, s'agissant de la convention d'occupation précaire : c'est une convention par laquelle le propriétaire confère la jouissance d'un immeuble en se réservant le droit de révoquer la convention à tout moment. Ce contrat a donc un caractère particulièrement précaire et révocable. La précarité semble donc être l'élément principal et déterminant de cette convention. Un motif légitime doit donc être apporté pour pouvoir justifier cette présence de précarité. En effet, seule l'existence de circonstances particulières, indépendantes de la volonté des parties, permettent de retenir la qualification de convention d'occupation précaire (Civ. 3ème, 29 avril 2009 + Civ. 3ème, 19 novembre 2003). En l'espèce, la durée de la convention n'est pas précisée mais rien ne laisse à penser qu'il s'agirait d'une convention d'occupation précaire.
Dans un troisième temps, s'agissant du bail commercial : comme précisé précédemment, la qualification de bail commercial suppose la réunion de plusieurs conditions définies à l'article L. 145-1 du Code du commerce (...)
[...] Il apparaît difficile dès lors que le cédant puisse céder ces éléments au cessionnaire. En second lieu, il semblerait que la Société Azur désire adjoindre une activité connexe ou complémentaire à l'activité principale. Nous sommes donc en présence d'une déspécialisation simple. Le locataire n'a pas besoin d'autorisation car c'est un droit. Le bailleur ne peut s'y opposer : la seule obligation est qu'il faille avertir le bailleur. Le bailleur peut contester en disant que c'est une déspécialisation totale et qu'en réalité, l'objectif est une modification profonde de la destination des lieux. [...]
[...] Cela pourrait donc avoir une influence sur l'exploitation du fonds dans les lieux loués par le locataire et sur la propriété de la clientèle. Selon l'arrêt Trévisan de 2002, il faut distinguer la clientèle au plan local de la clientèle au plan national. Ainsi, la clientèle locale n'existe que par le fait de moyens mis en œuvre par le franchisé et appartient donc au franchisé. Alors que la clientèle nationale est la propriété du franchiseur puisqu'attachée à la marque elle même. [...]
[...] Ce principe du plafonnement sera écarté si le bailleur apporte la preuve d'une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé une variation de plus de 10% de la valeur locative. Le plafonnement est écarté également en cas de sous location pressentie pour un prix supérieur au loyer initial. Et enfin, il sera écarté aussi en cas de déspécialisation totale ou partielle. Ainsi, Paul ne peut pas refuser cette augmentation de son loyer sauf en présence d'une stipulation d'une clause de recette s'il veut obtenir le renouvellement de son bail. [...]
[...] 145-14 du Code du commerce. Le renouvellement du bail est donc toujours possible pour les bailleurs et cela même sans avoir justifié d'un quelconque motif (Civ. 3ème février 2006). Lasse de l'attitude de son bailleur, la société Azur décide de céder le fonds. Le bailleur peut-il s'opposer à l'opération? Peut-il rompre le bail sachant que le cessionnaire désire adjoindre à l'activité initiale d'autres activités correspondant mieux aux goûts des clients ? Deux questions sont donc posées : d'une part la possibilité pour le bailleur de s'opposer à la cession du fonds, et d'autre part la possibilité pour le bailleur de rompre le bail face à la volonté du cessionnaire de modifier les activités initiales exercées dans les lieux. [...]
[...] Elle peut être demandée par le bailleur ou le locataire. La demande doit être faite par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert. A défaut d'accord, il faudra saisir le président du TGI qui est le juge des loyers commerciaux. Cette révision est soumise à une triple limite. La révision doit être triennale. Elle ne peut être demandée qu'au bout de 3 ans et tous les 3 ans. [...]
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