Cour de cassation, Première chambre civile, 20 novembre 2013 - L’application des règles de la cogestion dans le cadre des contrats passés par un époux avec un agent immobilier

Extraits

[...] Il n'est pas un mandataire puisque les parties concluent seules, il s'agit d'un contrat d'entreprise. Pour le contrat d'entremise en l'espèce, on voit qu'il y a de grandes ressemblances puisque l'agence a pour mission de trouver un cocontractant aux vendeurs, mais ceux-ci et les acheteurs concluront un contrat de vente en leur nom et seul. De plus, la Cour de cassation semble peu encline à qualifier l'entremise de mandat, puisque hormis une reprise des constatations de la Cour d'appel, la Cour de cassation traite du contrat d'entremise, et non du mandat. [...]

[...] Cour de cassation, 1re chambre civile novembre 2013 - L'application des règles de la cogestion dans le cadre des contrats passés par un époux avec un agent immobilier Dans un arrêt du 20 novembre 2013, la première chambre civile de la Cour de cassation a pu éclaircir les modalités d'application des règles de la cogestion dans le cadre des contrats passés par un époux avec un agent immobilier chargé d'une mission concernant un bien commun. En l'espèce, un époux, commun en biens avec son épouse, a signé seul un mandat exclusif confié à une agence immobilière afin de rechercher un acquéreur pour leur immeuble commun. [...]

[...] Elle interpelle aussi quant à la formule de l'article 1134 du Code civil qui dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, or le second époux n'a pas contracté, il n'a pas cette convention », mais on lui impose tout de même la force obligatoire du contrat. En effet, comme en l'espèce, l'époux qui peut être totalement étranger aux démarches de son conjoint, qui refuse la vente de son immeuble commun n'a le choix qu'entre la conclusion de la vente et la condamnation à des dommages-intérêts qui vont aussi l'affecter, alors qu'il n'a pris aucune part active à cette opération. [...]

[...] Le mandat de vente est en fait le seul qui correspond réellement au mandat de l'article 1984 du Code civil qui autoriserait l'intermédiaire immobilier à contracter pour le compte et au nom du mandant. Pour que cette distinction soit efficace, il faut pouvoir identifier ces deux contrats. L'entremise, un véritable mandat ? La Cour de cassation dans cet arrêt relève que la Cour d'appel a constaté que l'époux a « donné mais conclu que ce « contrat d'entremise » pouvait être valablement être signé par un seul des époux. On peut donc s'interroger sur la nature de ce contrat, qui fonde un régime différent que le contrat de vente classique. [...]

[...] C'est la nature du « mandat d'entremise » en réalité étrangère au mandat au sens strict, au sens de l'article 1984 du Code civil, qui va permettre de l'écarter du régime contraignant de la cogestion, et qui va permettre de rendre le contrat d'entremise valide dans ce cas (II). II- La force obligatoire du contrat d'entremise préservée La validité du contrat d'entremise conclu par un seul époux renforce la force obligatoire de ces contrats et donc la sécurité juridique pour les professionnels de l'immobilier mais ajoute un fardeau à la communauté des époux, un des époux n'ayant pas consenti à un contrat pouvant avoir des conséquences lourdes Une solution opportune préservant la sécurité juridique L'application stricte de l'article 1424 aux seuls mandats de vente et non aux contrats visant à rechercher des acquéreurs est opportune dans un objectif de sécurité juridique. [...]