logement familial, protection forte, double consentement
Dans notre société contemporaine, le logement de la famille fait l'objet d'une protection extrêmement importante. D'une part, le logement familial est précieux en ce qu'il assure l'activité habituelle de la famille et la cohabitation.
D'autre part, il représente en général une valeur supérieure par rapport aux autres biens du ménage et est ainsi au cœur de la convoitise des créanciers. C'est pour cette raison que par l'article 215 du Code civil, le législateur lui assure une protection efficace « Les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation ».
De plus, cette nécessité de protéger le logement familial est au cœur de préoccupations sociales : le législateur souhaite préserver des intérêts tels que la sauvegarde et la protection de la famille, la défense de l'individu, mais aussi la survie et la cohésion de la famille brisée en cas de séparation ou de mort. Ainsi, il doit envisager tous les cas de mutation de la famille afin d'assurer, à chaque étape de la vie familiale, la protection de ce bien où s'épanouissent le couple et les enfants.
La jurisprudence approuve la volonté du législateur comme en témoigne l'arrêt de la Cour de cassation du 3 mars 2010.
En l'espèce, un époux marié sous le régime de la séparation de biens a consenti à un couple marié une promesse de vente portant sur un pavillon dont il était propriétaire indivis avec son épouse et qui constituait le logement de la famille. Cet acte de vente devait être régularisé par un acte authentique, mais l'épouse du vendeur s'est opposée à la vente.
Les bénéficiaires de la promesse ont alors assigné les époux propriétaires, l'agence immobilière et la SCP notariale afin de voir condamner les époux au paiement de l'indemnité prévue par la clause pénale et les autres au paiement de dommages et intérêts.
L'affaire est ainsi portée devant les tribunaux.
La Cour d'appel de Paris dans un arrêt du 27 septembre 2007 condamne l'époux vendeur à payer l'indemnité contractuelle à hauteur de 18 300 €. Elle estime que la nullité prévue par l'article 215 du Code civil au seul profit de l'époux qui n'a pas consenti n'est pas une nullité absolue, mais une nullité relative. Ainsi le vendeur ne peut pas se prévaloir de la nullité de l'acte de vente et il reste donc tenu de son exécution vis-à-vis des acquéreurs.
Mais l'époux estime qu'il ne peut disposer seul des droits sur le logement familial, que le consentement du conjoint doit porter sur la disposition des droits et sur les conditions de leur cession et que les bénéficiaires de la promesse ont commis une faute en ne recueillant pas le consentement de son épouse.
L'époux vendeur forme alors un pourvoi et les parties se retrouvent devant la Cour de cassation.
La Haute juridiction doit alors se prononcer sur le caractère de la nullité édictée à l'article 215 du Code civil : la nullité de l'article 215 du Code civil n'ouvre-t-elle une action qu'à l'époux dont le consentement était requis empêchant par là même l'autre époux de s'en prévaloir ou bien prive-t-elle de tout effet tout acte de disposition sur le logement familial ?
[...] L'époux vendeur forme alors un pourvoi et les parties se retrouvent devant la Cour de cassation. La haute juridiction doit alors se prononcer sur le caractère de la nullité édictée à l'article 215 du Code civil : la nullité de l'article 215 du Code civil n'ouvre-t-elle une action qu'à l'époux dont le consentement était requis empêchant par là même l'autre époux de s'en prévaloir ou bien prive- t-elle de tout effet tout acte de disposition sur le logement familial ? [...]
[...] Or les règles classiques de l'indivision posent comme seule sanction l'inopposabilité de la vente et non la nullité. En effet dans un arrêt du 7 juillet 1987, la Cour de cassation a estimé que la cession du bien indivis dans son intégralité par un seul indivisaire n'est pas nulle mais elle est inopposable aux autres indivisaires. L'acte est inefficace à leur égard : l'acte de cession n'a jamais eu lieu et donc l'acquéreur du bien ne peut pas entrer en jouissance du bien. [...]
[...] Elle va non seulement sanctionner lourdement tout acte ou contrat portant atteinte aux droits de l'époux sur le logement n'ayant pas consenti mais elle va en plus laisser l'époux fautif impuni puisqu'aucune indemnité contractuelle ne peut lui être réclamée. Cette jurisprudence a des conséquences néfastes et ne protège aucunement les tiers dupés par l'époux vendeur. Une sanction lourde pour les tiers : la nullité de l'acte de vente Il convient ici d'analyser la sanction appliquée aux tiers cocontractants : ceux-ci voient leur contrat annulé sans aucune possibilité de forcer l'époux vendeur à exécuter son obligation. [...]
[...] On aurait pu penser que le régime de la communauté réduite aux acquêts ou encore le régime de la communauté universelle faisant du logement un bien commun bénéficierait d'une protection plus importante que le régime de séparation de biens ou le fait que le logement n'appartienne qu'à un seul époux mais il n'en est rien. Le logement familial est tellement essentiel à l'union de la famille que la jurisprudence met tout en œuvre pour assurer sa cohésion et sa conservation et ce indifféremment des régimes matrimoniaux sous lesquels sont mariés les époux. Le respect de ce double consentement est garanti par la sanction édictée à l'alinéa 3 de l'article 215 du Code civil. [...]
[...] La nullité relative se définit comme protégeant un intérêt particulier ce qui explique que seule la personne dont l'intérêt est lésé peut agir. Pourtant, la Cour de cassation dans l'arrêt du 3 mars 2010, estime implicitement que bien que cette nullité soit relative, elle n'empêche pas l'époux vendeur de s'en prévaloir puisqu'elle produit tous ses effets à l'égard de la promesse et s'oppose aux tiers, en l'espèce les bénéficiaires de la promesse. Ainsi, les effets de la nullité relative de l'article 215 se trouvent étendus. [...]
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